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Fin del enigma: se conoció el dato que explica por qué se vendieron más propiedades en los últimos meses

Por: Mercedes Soriano
Lunes 23 de Enero 2023
    

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Durante los últimos meses, el mercado detectó, con operaciones concretas, un cambio de ciclo; las razones
La decisión de vender una propiedad puede estar alentada por una multiplicidad de factores. La necesidad de desprenderse de un inmueble distingue dos tipos de perfiles: quienes miden el mercado para esperar el momento ideal y quienes necesitan vender para disponer del dinero o mudarse .
 
Hoy en un contexto de un mercado inmobiliario golpead desde hace por lo menos cuatro años sorprende un dato clave que podría explicar la percepción de cambio de ciclo: la cantidad de personas que necesitan vender con cierto apuro aumenta desde hace años. En números, pasó de representar el 14% en el 2019 al 31% en el 2022, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Es decir que en cuatro años se duplicó el número de personas que sienten la urgencia de vender su inmueble.
 
La urgencia por vender podría propiciar un escenario con precios de oportunidad.
 
En la encuesta del ROI, los consultados afirmaron que “resignaron precio para poder cerrar la operación”, detalla Fabián Achával -CEO de la inmobiliaria homónima- por lo que este fenómeno tiene un impacto directo en el valor de los inmuebles. De todas formas, el broker aclara que según una investigación realizada por su equipo, el 70% de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires aún están fuera de precio y de ese número el 11% se vende por debajo del precio promedio de cierre. “Ahora tenemos un mercado plagado de oportunidades porque hay mucha distorsión de precios”, analiza el especialista.
 
Esta resignación del valor final se podría convalidar con la suba en la agresividad de las negociaciones que se generó en el último tiempo. Durante 2022 el porcentaje promedio de rebaja en el precio de cierre respecto del valor de publicación fue de 8,4% y particularmente en el último trimestre del año la negociación promedio subió al 9,2%, según el relevamiento.
 
“Creo que la brecha está correlacionada con el apuro de vender porque si estás apurado entonces aceptas una mayor contraoferta y si no te pones más firme”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
 
Es tal vez esta flexibilidad la que dio lugar al aumento de escrituras en la ciudad el año pasado. Con 3369 operaciones, en noviembre pasado se registró una suba de 18,5% en noviembre respecto del mismo mes de 2021, de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño. “Que haya más escrituras puede significar que se esté ajustando más por precio que por cantidad. Es decir, que cuando costaba mucho que bajen los precios había menos operaciones pero ahora que bajan los precios hay más operaciones”, interpreta Balayan.
 
Por qué alguien se apura por vender
A la hora de analizar los motivos por los cuales un vendedor quiere deshacerse lo antes posible de una propiedad varían y pueden ir desde una familia que se agranda y necesita mudarse a un hogar más espacioso, una persona que se muda al exterior o para achicarse porque el bolsillo no les permita más mantener los costos de la propiedad.
 
Pero hay un factor evidente que apura a la mayoría en este contexto. “Estimo que el apuro se da por la situación económica. En la pandemia no había mucho para hacer y cuando empezó a abrirse todo la gente comenzó a tomar decisiones”, opina la titular de Maure Inmobiliaria. En definitiva la urgencia por vender “tiene que ver con el costo de oportunidad de tener ese inmueble ahí y lo que podés hacer vendiéndolo hoy”.
 
La baja de precios
La caída de precios de los inmuebles entre el último trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2019 fue de 32%, aunque en términos reales, es decir corrigiendo por la inflación de Estados Unidos, la caída acumulada asciende a 42%, según el ROI.
 
Desde que los valores empezaron a caer después de alcanzar los picos máximos en 2017, muchos dueños pusieron pausa a la posibilidad de vender sus unidades para no perder dinero en el negocio. “Los que están apurados por vender son quizás personas que estuvieron esperando especulando que la caída de precios se revertiría”, indica Achával.
 
El economista explica entonces que si bien las propiedades son consideradas como un refugio de valor -hecho que se reafirma cuando se ve que cayeron menos que acciones, bonos y criptomonedas-, el resguardo “no significa que no se modifique su valor respecto al dólar. Cuando los propietarios vieron que no recibían visitas y las inmobiliarias les proponían retasar, los dueños se negaban porque afirmaban que su propiedad valía -por ejemplo- US$500.000 como cuando la habían comprado años atrás. Pero después empezaron a darse cuenta de que la caída no era transitoria sino permanente y quizá comenzaron a apurarse”.
 
La adaptación al nuevo escenario es la filosofía de flexibilidad que Achával llama a la hora de hacer una operación. Para él ser flexible no es resignar precio sino adaptarse al escenario actual y lo principal “evaluar si con el producto de esa venta pueden lograr su proyecto de vida”.
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