25 DE ABRIL 2024
Daniel Lipoveztky, el creador de la ley de alquileres: “Me hago cargo, tiene un montón de errores y hay que cambiarla”
Por:
Victoria Aranda
Jueves 03 de
Agosto 2023
La dura realidad del mercado de alquileres fue tema de exposición del economista Federico González Rouco y el eje del debate que protagonizaron Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario, y Daniel Lipovetzky, ex diputado nacional y promotor de la ley que hoy está en vigencia, en el Summit de Real Estate de LA NACION
En el que es, tal vez, el momento más difícil de su historia, el mercado de alquileres fue motivo de análisis en la octava edición del Summit de Real Estate, el encuentro anual organizado por LA NACION que contó con la participación de los protagonistas del sector.
Economista y autor del libro Dueños o inquilinos, Federico González Rouco abordó la temática en primer término, comenzando por exponer números y datos actuales del mercado: hoy hay 2,9 millones de hogares inquilinos en la Argentina, un 34% más que en 2016 y de los cuales el 77% se concentran en cinco lugares: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe.
“Sin embargo, la tendencia indica que es en el interior e inclusive en zonas alejadas a los grandes centros urbanos de las provincias, las áreas que registran mayor demanda con un 39% desde 2016”, observó González Rouco, antes de referirse a los alquileres en términos de negocios: “Hay una paradoja: es un lujo para el inquilino y poco rentable para el propietario”, espetó.
“Hay un desequilibrio y es un momento difícil”, continuó, explicando que los contratos se inician con valores actuales, en sintonía con el momento en que se homologan pero que, al término de tres años, que es la duración del vínculo contractual, el propietario pierde el 24% de la rentabilidad. “Por esa razón se retrae la oferta”, señaló. “De este modo, no sirve ni para el propietario ni para el inquilino”, sentenció.
El economista también se refirió a los jóvenes que no pueden dejar el hogar familiar porque no hay créditos para comprar y porque no hay oferta ni condiciones favorables para alquilar. Según puntualizó, son dos millones. “La tasa de emancipación es baja”, apuntó antes de adelantar las proyecciones demográficas en el corto plazo: “Para 2027, se calcula que la población entre 30 y 34 años será la máxima de la historia, lo que exige una solución habitacional”.
Ya en relación al futuro, González Rouco aludió a un mejoramiento del mercado con una oferta siguiendo una lógica de crecimiento –por ejemplo, incrementándose en el interior del país-, con modificaciones en las normativas y también con el cambio de gobierno que según él se prevé en las próximas elecciones. Por último, las mejoras dependerán de lo que definió como lo principal: estabilizar la economía para poder proyectar a largo plazo.
Una ley que “nació renga”
Tanto Enrique Abatti, quien además de titular del estudio Abatti & Rocca es presidente de la Cámara de Propietarios, como el actual legislador provincial Daniel Lipovetzky, ex diputado nacional y autor de la actual ley nacional de alquileres, reflexionaron acerca de cómo y por qué el marco legal actual resulta determinante y es responsable de la situación del mercado.
En principio, el abogado mensuró el presente de las locaciones en la Argentina. “Cuando históricamente la oferta de alquileres alcanzaba las 20.000 propiedades hoy apenas llega a 1200. Vamos a alquileres cero″, introdujo Abatti, precisando que estas cifras son consecuencia del marco normativo vigente. “Con esta ley se perjudica el propietario”, subrayó, revelando que ante esta situación son muchos los propietarios que se protegen con prórrogas –”la renovación por ley implica un año sin poder actualizar mientras que las prórrogas son por lapsos más cortos, como puede ser seis meses”-, o bien con un “aumento voluntario” a pedido de los dueños por parte de los inquilinos y, según expresa el especialista, no es ilegal de acuerdo con la libertad contractual consagrada en el Código Civil y Comercial.
“La oferta es hoy drásticamente baja y también están los que prefieren malvender. Los propietarios optan por invertir en Uruguay o Paraguay, en busca de seguridad jurídica y estabilidad económica”, puntualizó Abatti, sin dejar de consignar la rentabilidad obtenida en dichos destinos: entre 5% y 6% anual, expresada en dólares, frente a la renta magra en pesos que se obtiene en la Argentina.
A su turno, consultado por Verónica Rubí, editora de LN Propiedades de LA NACION, sobre la ley que promovió y si vive la denominación de la normativa, llamada popularmente “Ley Lipovetzky”, como una especie de estigma, el ex diputado nacional respondió que la norma fue votada por unanimidad, además de ser consensuada dentro de su propio bloque -Juntos por el Cambio- y de contar con el expreso aval del Gobierno al que él pertenecía cuando se decidió impulsarla (durante la presidencia de Mauricio Macri).
“Intervinieron la AFIP, la Agencia de Inversiones, Economía… todos hicieron sus aportes”, enumeró Daniel Lipovetzky, refiriéndose a los que participaron en la elaboración de la ley que, remarcó, no tuvo votos en contra ni dentro del oficialismo ni de la oposición “porque, evidentemente, en ese momento se creyó que iba a dar solución a problemáticas que se buscaba mejorar pero claramente no logró dar esa respuesta y hoy estamos debatiendo sobre esto”. Según destacó, además, se puso en vigencia en otro contexto: con un 20% de inflación anual.
“De todas maneras -continuó el actual diputado provincial-, el proyecto original contemplaba incentivos, un punto que no tuvo consenso. Y aunque la ley, que tras un fuerte debate interno en el que, por ejemplo, tuve que ceder en una rebaja impositiva que incluía pero que se dejó de lado, y de dos años de debate general, no tuvo votos en contra en ninguna de las dos cámaras, esta ley nació renga”.
De acuerdo con el legislador, tanto la indexación anual como el plazo de tres años hoy vigente no figuraban en el proyecto de su autoría. Así y todo, en relación a los consensos obtenidos y a los cambios positivos, Lipovetzky explicó que, por ejemplo, se incluyó en la normativa la actuación del corredor, por pedido expreso de las cámaras inmobiliarias. “Me hago cargo de lo que me toca, la ley tiene un montón de errores y hay que cambiarla pero hay muchas cosas que están bien y otras que están mal -retomó, respondiendo la pregunta original acerca de lo estigmático de identificar la norma con su apellido-, pero fue el Gobierno en su conjunto el que decidió impulsarla y yo pertenezco a un espacio político, a un cuerpo colectivo y cumplí con mis responsabilidades en ese momento en el rol de diputado oficialista”, remató.
Tiempo de cambios
“Quiero aclarar que como Cámara de Propietarios siempre nos opusimos a esta ley”, respondió Abatti en alusión a los consensos, destacando que si bien la 27.551 no tuvo votos en contra, hubo diputados que se abstuvieron al momento de votarla. En este sentido, reveló que hay muchas iniciativas presentadas en ambas Cámaras legislativas que contemplan reformas al marco legal pero que “están cajoneadas”, aunque “ahora, para las elecciones, parece que se acuerdan”.
Para Abatti, las modificaciones que deberían tratarse el 23 de agosto en Diputados, fecha acordada para darle tratamiento en una sesión especial, se limitarían a dos puntos precisos: plazos de los contratos -bajarlos de tres a dos años- y actualizaciones. “Y también hay que contemplar una reforma tributaria para estimular la construcción, una actividad en la que intervienen no menos de 50 gremios. Lo cierto es que aquí se pagan impuestos como en Alemania pero los servicios son del África subsahariana”, enfatizó.
Tanto la modificación de los plazos de los contratos como la de la actualización del alquiler son dos ítems en los que Lipovetzky se manifestó en coincidencia. “La indexación del proyecto original era de seis meses, pero eso tampoco se acordó. Hoy no sé si alcanza llevarla a una indexación semestral con la brutal inflación actual”, confesó y estimó el diputado.
González Rouco, por su parte, considera que la oportunidad del cambio de la ley debería aprovecharse para aplicar una modificación más integral: “Repensar cómo la oferta de viviendas se acerca a la demanda, crear incentivos para multiplicar la oferta, que en terrenos públicos se puedan construir viviendas nuevas pero bajo la lógica de una planificación urbana, y reducir barreras de entrada al alquiler y al financiamiento para poder acceder a la vivienda”, aportó el economista.
“Aunque las modificaciones se aprueben este año, igual el principal problema es el 150% de inflación anual. Los argentinos cobramos en pesos devaluados por lo que la rentabilidad no se va a corregir”, reflexionó el representante de JxC, antes de sentenciar y cerrar el panel: “Sin cambio de gobierno no habrá mejoras posibles”.
La opinión de los desarrolladores
En otro de los paneles del evento donde participaron desarrolladores surgió el tema de la polémica ley y sus opiniones no se hicieron esperar: “Estamos cansados de escuchar que la ley de alquileres es un desastre y fue votada por todos los que participaron de su debate. A corto plazo hay que cambiar esta ley y a largo plazo, incentivar a la gente para que construya e invierta pra alquilar para vivienda permanente”, dijo Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. Y agregó que la mayoría de los propietarios para esquivar la ley vendieron sus propiedades o se pasaron a la modalidad de alquiler temporario, “esto achica la oferta y cuando eso pasa los precios siguen altos; hay que terminar con este problema que nos creamos nosotros mismos sin necesidad”, agregó.
“No creo que haya una ley de alquileres perfecta con 140% de inflación proyectada. Es un desafío corregir la ley pero creo que es mucho más desafío corregir la economía, bajar la inflación, tener un país sensato y generar las condiciones para que en dos o tres años, [el país] sea próspero para la gente tener sus activos”, explicó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la ciudad.
Sin embargo, fue la palabra de Martín Boquete, director de Toribio Achával, la que más resonó en medio de este debate. “El mercado inmobiliario es una frutilla para los políticos. El mercado no necesita una ley de alquileres, el gran problema es que se creó esta ley que no era necesaria, lo que se necesita es fomento de inversión y una buena economía. Inventar una ley no tienen ningún sentido. No hace falta participación política, con la sola oferta y demanda y reglas claras alcanza”.
Economista y autor del libro Dueños o inquilinos, Federico González Rouco abordó la temática en primer término, comenzando por exponer números y datos actuales del mercado: hoy hay 2,9 millones de hogares inquilinos en la Argentina, un 34% más que en 2016 y de los cuales el 77% se concentran en cinco lugares: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe.
“Sin embargo, la tendencia indica que es en el interior e inclusive en zonas alejadas a los grandes centros urbanos de las provincias, las áreas que registran mayor demanda con un 39% desde 2016”, observó González Rouco, antes de referirse a los alquileres en términos de negocios: “Hay una paradoja: es un lujo para el inquilino y poco rentable para el propietario”, espetó.
“Hay un desequilibrio y es un momento difícil”, continuó, explicando que los contratos se inician con valores actuales, en sintonía con el momento en que se homologan pero que, al término de tres años, que es la duración del vínculo contractual, el propietario pierde el 24% de la rentabilidad. “Por esa razón se retrae la oferta”, señaló. “De este modo, no sirve ni para el propietario ni para el inquilino”, sentenció.
El economista también se refirió a los jóvenes que no pueden dejar el hogar familiar porque no hay créditos para comprar y porque no hay oferta ni condiciones favorables para alquilar. Según puntualizó, son dos millones. “La tasa de emancipación es baja”, apuntó antes de adelantar las proyecciones demográficas en el corto plazo: “Para 2027, se calcula que la población entre 30 y 34 años será la máxima de la historia, lo que exige una solución habitacional”.
Ya en relación al futuro, González Rouco aludió a un mejoramiento del mercado con una oferta siguiendo una lógica de crecimiento –por ejemplo, incrementándose en el interior del país-, con modificaciones en las normativas y también con el cambio de gobierno que según él se prevé en las próximas elecciones. Por último, las mejoras dependerán de lo que definió como lo principal: estabilizar la economía para poder proyectar a largo plazo.
Una ley que “nació renga”
Tanto Enrique Abatti, quien además de titular del estudio Abatti & Rocca es presidente de la Cámara de Propietarios, como el actual legislador provincial Daniel Lipovetzky, ex diputado nacional y autor de la actual ley nacional de alquileres, reflexionaron acerca de cómo y por qué el marco legal actual resulta determinante y es responsable de la situación del mercado.
En principio, el abogado mensuró el presente de las locaciones en la Argentina. “Cuando históricamente la oferta de alquileres alcanzaba las 20.000 propiedades hoy apenas llega a 1200. Vamos a alquileres cero″, introdujo Abatti, precisando que estas cifras son consecuencia del marco normativo vigente. “Con esta ley se perjudica el propietario”, subrayó, revelando que ante esta situación son muchos los propietarios que se protegen con prórrogas –”la renovación por ley implica un año sin poder actualizar mientras que las prórrogas son por lapsos más cortos, como puede ser seis meses”-, o bien con un “aumento voluntario” a pedido de los dueños por parte de los inquilinos y, según expresa el especialista, no es ilegal de acuerdo con la libertad contractual consagrada en el Código Civil y Comercial.
“La oferta es hoy drásticamente baja y también están los que prefieren malvender. Los propietarios optan por invertir en Uruguay o Paraguay, en busca de seguridad jurídica y estabilidad económica”, puntualizó Abatti, sin dejar de consignar la rentabilidad obtenida en dichos destinos: entre 5% y 6% anual, expresada en dólares, frente a la renta magra en pesos que se obtiene en la Argentina.
A su turno, consultado por Verónica Rubí, editora de LN Propiedades de LA NACION, sobre la ley que promovió y si vive la denominación de la normativa, llamada popularmente “Ley Lipovetzky”, como una especie de estigma, el ex diputado nacional respondió que la norma fue votada por unanimidad, además de ser consensuada dentro de su propio bloque -Juntos por el Cambio- y de contar con el expreso aval del Gobierno al que él pertenecía cuando se decidió impulsarla (durante la presidencia de Mauricio Macri).
“Intervinieron la AFIP, la Agencia de Inversiones, Economía… todos hicieron sus aportes”, enumeró Daniel Lipovetzky, refiriéndose a los que participaron en la elaboración de la ley que, remarcó, no tuvo votos en contra ni dentro del oficialismo ni de la oposición “porque, evidentemente, en ese momento se creyó que iba a dar solución a problemáticas que se buscaba mejorar pero claramente no logró dar esa respuesta y hoy estamos debatiendo sobre esto”. Según destacó, además, se puso en vigencia en otro contexto: con un 20% de inflación anual.
“De todas maneras -continuó el actual diputado provincial-, el proyecto original contemplaba incentivos, un punto que no tuvo consenso. Y aunque la ley, que tras un fuerte debate interno en el que, por ejemplo, tuve que ceder en una rebaja impositiva que incluía pero que se dejó de lado, y de dos años de debate general, no tuvo votos en contra en ninguna de las dos cámaras, esta ley nació renga”.
De acuerdo con el legislador, tanto la indexación anual como el plazo de tres años hoy vigente no figuraban en el proyecto de su autoría. Así y todo, en relación a los consensos obtenidos y a los cambios positivos, Lipovetzky explicó que, por ejemplo, se incluyó en la normativa la actuación del corredor, por pedido expreso de las cámaras inmobiliarias. “Me hago cargo de lo que me toca, la ley tiene un montón de errores y hay que cambiarla pero hay muchas cosas que están bien y otras que están mal -retomó, respondiendo la pregunta original acerca de lo estigmático de identificar la norma con su apellido-, pero fue el Gobierno en su conjunto el que decidió impulsarla y yo pertenezco a un espacio político, a un cuerpo colectivo y cumplí con mis responsabilidades en ese momento en el rol de diputado oficialista”, remató.
Tiempo de cambios
“Quiero aclarar que como Cámara de Propietarios siempre nos opusimos a esta ley”, respondió Abatti en alusión a los consensos, destacando que si bien la 27.551 no tuvo votos en contra, hubo diputados que se abstuvieron al momento de votarla. En este sentido, reveló que hay muchas iniciativas presentadas en ambas Cámaras legislativas que contemplan reformas al marco legal pero que “están cajoneadas”, aunque “ahora, para las elecciones, parece que se acuerdan”.
Para Abatti, las modificaciones que deberían tratarse el 23 de agosto en Diputados, fecha acordada para darle tratamiento en una sesión especial, se limitarían a dos puntos precisos: plazos de los contratos -bajarlos de tres a dos años- y actualizaciones. “Y también hay que contemplar una reforma tributaria para estimular la construcción, una actividad en la que intervienen no menos de 50 gremios. Lo cierto es que aquí se pagan impuestos como en Alemania pero los servicios son del África subsahariana”, enfatizó.
Tanto la modificación de los plazos de los contratos como la de la actualización del alquiler son dos ítems en los que Lipovetzky se manifestó en coincidencia. “La indexación del proyecto original era de seis meses, pero eso tampoco se acordó. Hoy no sé si alcanza llevarla a una indexación semestral con la brutal inflación actual”, confesó y estimó el diputado.
González Rouco, por su parte, considera que la oportunidad del cambio de la ley debería aprovecharse para aplicar una modificación más integral: “Repensar cómo la oferta de viviendas se acerca a la demanda, crear incentivos para multiplicar la oferta, que en terrenos públicos se puedan construir viviendas nuevas pero bajo la lógica de una planificación urbana, y reducir barreras de entrada al alquiler y al financiamiento para poder acceder a la vivienda”, aportó el economista.
“Aunque las modificaciones se aprueben este año, igual el principal problema es el 150% de inflación anual. Los argentinos cobramos en pesos devaluados por lo que la rentabilidad no se va a corregir”, reflexionó el representante de JxC, antes de sentenciar y cerrar el panel: “Sin cambio de gobierno no habrá mejoras posibles”.
La opinión de los desarrolladores
En otro de los paneles del evento donde participaron desarrolladores surgió el tema de la polémica ley y sus opiniones no se hicieron esperar: “Estamos cansados de escuchar que la ley de alquileres es un desastre y fue votada por todos los que participaron de su debate. A corto plazo hay que cambiar esta ley y a largo plazo, incentivar a la gente para que construya e invierta pra alquilar para vivienda permanente”, dijo Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. Y agregó que la mayoría de los propietarios para esquivar la ley vendieron sus propiedades o se pasaron a la modalidad de alquiler temporario, “esto achica la oferta y cuando eso pasa los precios siguen altos; hay que terminar con este problema que nos creamos nosotros mismos sin necesidad”, agregó.
“No creo que haya una ley de alquileres perfecta con 140% de inflación proyectada. Es un desafío corregir la ley pero creo que es mucho más desafío corregir la economía, bajar la inflación, tener un país sensato y generar las condiciones para que en dos o tres años, [el país] sea próspero para la gente tener sus activos”, explicó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la ciudad.
Sin embargo, fue la palabra de Martín Boquete, director de Toribio Achával, la que más resonó en medio de este debate. “El mercado inmobiliario es una frutilla para los políticos. El mercado no necesita una ley de alquileres, el gran problema es que se creó esta ley que no era necesaria, lo que se necesita es fomento de inversión y una buena economía. Inventar una ley no tienen ningún sentido. No hace falta participación política, con la sola oferta y demanda y reglas claras alcanza”.
