Alquileres en la era Milei: las 3 claves del plan del nuevo Gobierno para los inquilinos
Por:
José Luis Cieri
Martes 28 de
Noviembre 2023
Hay cerca de 8 millones de personas que rentan sus hogares en el país. La escasez de oferta no deja de crecer y la suba de precios es constante
Los datos definitivos del Censo 2022 del Indec ratificaron que, a julio de 2022, la población argentina ascendía a 46.234.830 personas. A nivel nacional, el 69,9% de la población es propietaria de su vivienda, mientras que un 17,4% son inquilinos: unos 8 millones residen en viviendas alquiladas, una situación que suscita preocupación debido a la crisis que afecta a este segmento.
El presidente electo Javier Milei anunció su intención de derogar la Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 y reformada recientemente. Milei sostuvo que es necesario entender el alquiler como un contrato entre partes y expresó que la ley vigente causó más perjuicios que beneficios, especialmente afectando a aquellos a quienes pretendía proteger. Además, señaló que los contratos podrán pactarse en cualquier moneda, destacando la importancia de la libertad monetaria en la dirección que buscan avanzar.
En ese contexto, surgen interrogantes y preguntas sin respuestas. En las inmobiliarias, varios acuerdos a punto de firmarse en estos días se desvanecieron. Los propietarios prefieren postergar las decisiones, para entender mejor las posibles implicancias del cambio en el esquema libertario después del 10 de diciembre.
En este contexto, tres claves se destacan actualmente respecto a lo que podría suceder con los alquileres en Argentina y se detallan a continuación.
1 -Cómo serían los futuros contratos
Aunque el presidente electo expresó su intención de derogar la ley y regresar a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial, es relevante señalar que, si bien la legislación actual tiene deficiencias en la locación habitacional, se mantiene adecuada para otros destinos como oficinas y locales comerciales, según expertos.
Trascendió que hubo charlas entre dirigentes libertarios que trabajarán en vivienda y algunas cámaras sectoriales que representan inmobiliarias, constructores y desarrolladores.
Si se volviera a los acuerdos previos a la ley (hasta junio de 2020), los contratos tendrían una duración de dos años a través del Código Civil y Comercial de la Nación (modificado en 2015), con ajustes y libertad de hacer acuerdos entre las partes, según lo planteado por Milei, quien también aboga por la libertad de moneda.
“Lo que corresponde es derogar totalmente la la ley 27.737 que rige desde el 18 de octubre de 2023 y parcialmente la 27.551, 1 de julio de 2020. Esta última, en el artículo 14, se establece la derogación de los artículos 7 y 10 de la ley de Convertibilidad que prohibía pactar cláusulas indexatorias en los contratos. Si se derogara toda la 27.551 también se perdería la beneficiosa derogación de la prohibición de indexar los contratos. Entonces esa disposición debería mantenerse. Es más, debería ser aplicable por otra ley a la totalidad de los contratos”, dijo a Infobae Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
La normativa no puede derogarse mediante Decreto de Necesidad y Urgencia. Al ser una ley aprobada en el Congreso nacional, su derogación, ya sea total o parcial, requeriría un nuevo tratamiento legislativo.
Abatti agregó: “También habría que modificar el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece que la moneda extranjera es una cosa y no se la equipara a la moneda de curso legal, lo cual imposibilita pactar alquileres en moneda extranjera”.
Expertos sostienen que tal vez lo único que debería dejarse de la ley 27.737 (en vigencia desde el 18 de octubre) son los beneficios impositivos tanto para propietarios como inquilinos.
2 - Actualizaciones
Si se volvieran a acuerdos libres entre las partes, también sería crucial reducir la inflación, uno de los grandes desafíos para la administración entrante.
Antiguamente, en los contratos, se solía realizar una especie de previsión para fijar los precios a lo largo de los dos años de duración del pacto, con ajustes actualizados en los meses 6, 12 y 18 del acuerdo.
Los contratos de alquiler firmados permanecerán vigentes hasta su vencimiento. En el escenario de derogarse la ley actual y regresar al sistema del Código Civil y Comercial, esto no afectaría los acuerdos preexistentes.
En el escenario de derogarse la normativa actual y retomarse la senda de hace 4 años, es probable que los aumentos se sitúen por debajo de la inflación. La incertidumbre radica en la elección de la moneda en la que se pacten los contratos, considerando si se opta por una diferente al peso argentino.
En este contexto, expertos sugieren que lo óptimo es que propietarios e inquilinos, ya sea con o sin intermediación de inmobiliarias, lleguen a un acuerdo y documenten detalladamente por escrito los términos para prevenir problemas futuros.
3 - Alquileres sociales
El alquiler social es parte integral del Título III de la ley actual que regula locaciones, abordando el Programa Nacional de Alquiler Social con el propósito de “facilitar el acceso a una vivienda digna mediante contrataciones formales”. Según el artículo 18, el organismo a cargo es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. Aunque se inició durante el Gobierno de Macri, con Fernández se creó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, sin éxito. Con Milei, la cartera de vivienda volverá a ser una secretaría, y aún no se determinó su dependencia de Capital Humano o Infraestructura.
El programa de Alquiler Social, nunca implementado, se presenta como una alternativa para un sector con fuerte escasez, áreas sin oferta y precios elevados. Fuentes libertarias señalaron a Infobae la intención de abordar la problemática, resaltando la necesidad crucial de aumentar el stock de unidades disponibles, con el argumento de que “lo que no existe, no es alquilable”. Destacaron la importancia de generar un shock de desarrollo sostenible centrado en vivienda, urbanización y trabajo.
Este programa tenía como objetivo considerar especialmente a víctimas de violencia de género, en línea con la Ley de Protección Integral a las Mujeres y a los adultos mayores. Se convirtió en otra falla dentro del complejo escenario que atraviesa el acceso a la vivienda.
El presidente electo Javier Milei anunció su intención de derogar la Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 y reformada recientemente. Milei sostuvo que es necesario entender el alquiler como un contrato entre partes y expresó que la ley vigente causó más perjuicios que beneficios, especialmente afectando a aquellos a quienes pretendía proteger. Además, señaló que los contratos podrán pactarse en cualquier moneda, destacando la importancia de la libertad monetaria en la dirección que buscan avanzar.
En ese contexto, surgen interrogantes y preguntas sin respuestas. En las inmobiliarias, varios acuerdos a punto de firmarse en estos días se desvanecieron. Los propietarios prefieren postergar las decisiones, para entender mejor las posibles implicancias del cambio en el esquema libertario después del 10 de diciembre.
En este contexto, tres claves se destacan actualmente respecto a lo que podría suceder con los alquileres en Argentina y se detallan a continuación.
1 -Cómo serían los futuros contratos
Aunque el presidente electo expresó su intención de derogar la ley y regresar a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial, es relevante señalar que, si bien la legislación actual tiene deficiencias en la locación habitacional, se mantiene adecuada para otros destinos como oficinas y locales comerciales, según expertos.
Trascendió que hubo charlas entre dirigentes libertarios que trabajarán en vivienda y algunas cámaras sectoriales que representan inmobiliarias, constructores y desarrolladores.
Si se volviera a los acuerdos previos a la ley (hasta junio de 2020), los contratos tendrían una duración de dos años a través del Código Civil y Comercial de la Nación (modificado en 2015), con ajustes y libertad de hacer acuerdos entre las partes, según lo planteado por Milei, quien también aboga por la libertad de moneda.
“Lo que corresponde es derogar totalmente la la ley 27.737 que rige desde el 18 de octubre de 2023 y parcialmente la 27.551, 1 de julio de 2020. Esta última, en el artículo 14, se establece la derogación de los artículos 7 y 10 de la ley de Convertibilidad que prohibía pactar cláusulas indexatorias en los contratos. Si se derogara toda la 27.551 también se perdería la beneficiosa derogación de la prohibición de indexar los contratos. Entonces esa disposición debería mantenerse. Es más, debería ser aplicable por otra ley a la totalidad de los contratos”, dijo a Infobae Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
La normativa no puede derogarse mediante Decreto de Necesidad y Urgencia. Al ser una ley aprobada en el Congreso nacional, su derogación, ya sea total o parcial, requeriría un nuevo tratamiento legislativo.
Abatti agregó: “También habría que modificar el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece que la moneda extranjera es una cosa y no se la equipara a la moneda de curso legal, lo cual imposibilita pactar alquileres en moneda extranjera”.
Expertos sostienen que tal vez lo único que debería dejarse de la ley 27.737 (en vigencia desde el 18 de octubre) son los beneficios impositivos tanto para propietarios como inquilinos.
2 - Actualizaciones
Si se volvieran a acuerdos libres entre las partes, también sería crucial reducir la inflación, uno de los grandes desafíos para la administración entrante.
Antiguamente, en los contratos, se solía realizar una especie de previsión para fijar los precios a lo largo de los dos años de duración del pacto, con ajustes actualizados en los meses 6, 12 y 18 del acuerdo.
Los contratos de alquiler firmados permanecerán vigentes hasta su vencimiento. En el escenario de derogarse la ley actual y regresar al sistema del Código Civil y Comercial, esto no afectaría los acuerdos preexistentes.
En el escenario de derogarse la normativa actual y retomarse la senda de hace 4 años, es probable que los aumentos se sitúen por debajo de la inflación. La incertidumbre radica en la elección de la moneda en la que se pacten los contratos, considerando si se opta por una diferente al peso argentino.
En este contexto, expertos sugieren que lo óptimo es que propietarios e inquilinos, ya sea con o sin intermediación de inmobiliarias, lleguen a un acuerdo y documenten detalladamente por escrito los términos para prevenir problemas futuros.
3 - Alquileres sociales
El alquiler social es parte integral del Título III de la ley actual que regula locaciones, abordando el Programa Nacional de Alquiler Social con el propósito de “facilitar el acceso a una vivienda digna mediante contrataciones formales”. Según el artículo 18, el organismo a cargo es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. Aunque se inició durante el Gobierno de Macri, con Fernández se creó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, sin éxito. Con Milei, la cartera de vivienda volverá a ser una secretaría, y aún no se determinó su dependencia de Capital Humano o Infraestructura.
El programa de Alquiler Social, nunca implementado, se presenta como una alternativa para un sector con fuerte escasez, áreas sin oferta y precios elevados. Fuentes libertarias señalaron a Infobae la intención de abordar la problemática, resaltando la necesidad crucial de aumentar el stock de unidades disponibles, con el argumento de que “lo que no existe, no es alquilable”. Destacaron la importancia de generar un shock de desarrollo sostenible centrado en vivienda, urbanización y trabajo.
Este programa tenía como objetivo considerar especialmente a víctimas de violencia de género, en línea con la Ley de Protección Integral a las Mujeres y a los adultos mayores. Se convirtió en otra falla dentro del complejo escenario que atraviesa el acceso a la vivienda.
