La otra cara de la crisis de los alquileres: qué esperan de Milei los propietarios de viviendas para volver a poner unidades en oferta
Por:
José Luis Cieri
Lunes 11 de
Diciembre 2023
Acceder a un contrato habitacional de largo plazo se complica cada vez más, Las razones que esgrimen los dueños y por qué insisten en mantener los beneficios de la ley sancionada en 2020, incluso si se retornara a contratos regidos por el Código Civil y Comercial
La búsqueda de una vivienda en alquiler se convirtió en un desafío cada vez más arduo. Desde la implementación de la controvertida Ley de Alquileres, se estima que alrededor de 250.000 unidades salieron del mercado de locaciones habitacionales. Una considerable proporción de estas propiedades ahora está en venta y algunos propietarios decidieron equiparlas para incorporarlas al sistema de alquileres temporarios o turísticos, en busca de una rentabilidad más atractiva. Este cambio impactó en la disponibilidad de viviendas para alquilar a largo plazo.
De cara al gobierno de Javier Milei, el mercado inmobiliario anticipa posibles cambios con la esperanza de una pronta presentación al Congreso de la propuesta de derogación de la actual normativa reformada en octubre y que se vuelva a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial (CCyC).
La inquietud entre propietarios se mantiene, a pesar de acuerdos pospuestos recientemente. Representantes de una de las partes involucradas en la firma de contratos (la otra son inquilinos) sostienen una perspectiva optimista, abogando por la preservación de aspectos normativos clave de la legislación actual.
El abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Enrique Abatti, expresó a Infobae su opinión sobre la intención del presidente Milei de derogar las leyes de alquileres (la 27.551 vigente desde julio de 2020 y la 27.337 desde el 18 de octubre último). Sería una medida positiva, señaló que con complejidades técnicas involucradas, como la tramitación legislativa, en especial en el Senado donde los libertarios no cuenta con mayoría.
Cuestión de código
En relación a las leyes vigentes, Abatti resaltó aspectos positivos de la Ley 27.551, que derogó la prohibición de indexar establecida por la Ley de Convertibilidad y Desindexación de 1991. La derogación total podría resultar en la pérdida de ventajas, como la posibilidad de aplicar índices de ajuste por inflación. Además, destacó la importancia de reformar el artículo 1.351 del CCyC para los corredores inmobiliarios.
Sobre la Ley 27.737 que ofrece incentivos fiscales para locadores y locatarios, Abatti reconoció su utilidad aunque consideró que son algo insuficientes.
Expertos consultados sugieren la derogación parcial de las leyes para generar certidumbre y no perder beneficios. Abatti propone mantener los aspectos positivos y derogar el resto, equiparando la libertad contractual, lo que permitiría aplicar diversos índices de ajuste a los contratos locativos. “De volver al régimen del CCyC se restablecería el plazo mínimo legal de dos años, aumentando la oferta de alquileres de vivienda”, afirmó.
Debería mantenerse lo positivo. “El resto debería ser derogado completamente, equiparando la libertad contractual. Esto permitiría a las partes aplicar los índices de ajustes que consideren apropiados, como el Índice de Precios al Consumidor, ajuste salarial, tomando registros del INDEC, de la Ciudad de Buenos Aires, de las provincias y de entidades como la Cámara Argentina de la Construcción, entre otras posibilidades”, explicó a Infobae Enrique Abatti (h), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la CAPRA.
Postergación
Recientemente se cayeron varios contratos que estaban por firmarse para luego del 11 de diciembre en adelante.
Según Abatti (h), tanto las declaraciones del presidente Milei como la persistencia de las leyes de alquileres, tuvieron consecuencias perjudiciales para propietarios, inquilinos e inmobiliarios, y condujeron a una oferta prácticamente nula. “La cautela de los propietarios al no ofrecer sus viviendas en alquiler se debe a la expectativa de una reforma legislativa anunciada por el presidente. Esta expectativa no se resolverá de inmediato, a menos que esté contemplada en el paquete de leyes a tratar durante las sesiones extraordinarias en el Congreso”.
Según algunos especialistas, la única forma de salir de esta caótica situación es precisamente, como dice el presidente Milei, derogarlas, con las salvedades expuestas.
“Esto es mantener los artículos que hemos detallado y modificar el art. 765 CCyC respecto de la moneda extranjera. En definitiva, permitir a las partes que ejerzan el principio de libertad contractual del artículo 958 del CCyC y que el Estado no se entrometa en las relaciones entre los contratantes”, dijo Abatti (h.).
Dueños que pertenecen a agrupaciones destacan que la derogación es esencial, pero proponen además modificar el CCyC de 2015 para permitir actualizaciones por índices acordados. Advierten que, sin seguridad jurídica, las derogaciones y modificaciones carecerían de efecto, sugiriendo la necesidad de una ley de desalojo express.
Germán Matienzo, de Propietarios Unidos de Argentina, destacó a Infobae que la oferta nula en CABA precedió a las elecciones, indicando que bajo la ley vigente, prefieren dejar vacíos los inmuebles. En su caso, dos departamentos permanecen desocupados durante dos años, volviendo al mercado solo si las condiciones cambian; de lo contrario, se pondrían a la venta. “Es vital sancionar una ley de desalojo express para una rápida resolución. Esto aumentaría la oferta al facilitar la recuperación y rotación de propiedades”.
Por ahora se hicieron pocos contratos a través del coeficiente Casa Propia, con ajustes semestrales y tres años de duración.
Matienzo fue contundente y concluyó: “No fue aceptado porque el origen de ese índice fue generar créditos hipotecarios blandos por parte del Estado (se utilizan para ajustar los planes Procrear), que es la resultante de comparar dos índices optando por el más bajo, y a ese valor se le descuenta el 10% en cada ajuste, por lo tanto, el Estado quiere que un particular (propietario) cumpla su rol social subvencionando al inquilino”.
De cara al gobierno de Javier Milei, el mercado inmobiliario anticipa posibles cambios con la esperanza de una pronta presentación al Congreso de la propuesta de derogación de la actual normativa reformada en octubre y que se vuelva a acuerdos bajo el Código Civil y Comercial (CCyC).
La inquietud entre propietarios se mantiene, a pesar de acuerdos pospuestos recientemente. Representantes de una de las partes involucradas en la firma de contratos (la otra son inquilinos) sostienen una perspectiva optimista, abogando por la preservación de aspectos normativos clave de la legislación actual.
El abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Enrique Abatti, expresó a Infobae su opinión sobre la intención del presidente Milei de derogar las leyes de alquileres (la 27.551 vigente desde julio de 2020 y la 27.337 desde el 18 de octubre último). Sería una medida positiva, señaló que con complejidades técnicas involucradas, como la tramitación legislativa, en especial en el Senado donde los libertarios no cuenta con mayoría.
Cuestión de código
En relación a las leyes vigentes, Abatti resaltó aspectos positivos de la Ley 27.551, que derogó la prohibición de indexar establecida por la Ley de Convertibilidad y Desindexación de 1991. La derogación total podría resultar en la pérdida de ventajas, como la posibilidad de aplicar índices de ajuste por inflación. Además, destacó la importancia de reformar el artículo 1.351 del CCyC para los corredores inmobiliarios.
Sobre la Ley 27.737 que ofrece incentivos fiscales para locadores y locatarios, Abatti reconoció su utilidad aunque consideró que son algo insuficientes.
Expertos consultados sugieren la derogación parcial de las leyes para generar certidumbre y no perder beneficios. Abatti propone mantener los aspectos positivos y derogar el resto, equiparando la libertad contractual, lo que permitiría aplicar diversos índices de ajuste a los contratos locativos. “De volver al régimen del CCyC se restablecería el plazo mínimo legal de dos años, aumentando la oferta de alquileres de vivienda”, afirmó.
Debería mantenerse lo positivo. “El resto debería ser derogado completamente, equiparando la libertad contractual. Esto permitiría a las partes aplicar los índices de ajustes que consideren apropiados, como el Índice de Precios al Consumidor, ajuste salarial, tomando registros del INDEC, de la Ciudad de Buenos Aires, de las provincias y de entidades como la Cámara Argentina de la Construcción, entre otras posibilidades”, explicó a Infobae Enrique Abatti (h), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la CAPRA.
Postergación
Recientemente se cayeron varios contratos que estaban por firmarse para luego del 11 de diciembre en adelante.
Según Abatti (h), tanto las declaraciones del presidente Milei como la persistencia de las leyes de alquileres, tuvieron consecuencias perjudiciales para propietarios, inquilinos e inmobiliarios, y condujeron a una oferta prácticamente nula. “La cautela de los propietarios al no ofrecer sus viviendas en alquiler se debe a la expectativa de una reforma legislativa anunciada por el presidente. Esta expectativa no se resolverá de inmediato, a menos que esté contemplada en el paquete de leyes a tratar durante las sesiones extraordinarias en el Congreso”.
Según algunos especialistas, la única forma de salir de esta caótica situación es precisamente, como dice el presidente Milei, derogarlas, con las salvedades expuestas.
“Esto es mantener los artículos que hemos detallado y modificar el art. 765 CCyC respecto de la moneda extranjera. En definitiva, permitir a las partes que ejerzan el principio de libertad contractual del artículo 958 del CCyC y que el Estado no se entrometa en las relaciones entre los contratantes”, dijo Abatti (h.).
Dueños que pertenecen a agrupaciones destacan que la derogación es esencial, pero proponen además modificar el CCyC de 2015 para permitir actualizaciones por índices acordados. Advierten que, sin seguridad jurídica, las derogaciones y modificaciones carecerían de efecto, sugiriendo la necesidad de una ley de desalojo express.
Germán Matienzo, de Propietarios Unidos de Argentina, destacó a Infobae que la oferta nula en CABA precedió a las elecciones, indicando que bajo la ley vigente, prefieren dejar vacíos los inmuebles. En su caso, dos departamentos permanecen desocupados durante dos años, volviendo al mercado solo si las condiciones cambian; de lo contrario, se pondrían a la venta. “Es vital sancionar una ley de desalojo express para una rápida resolución. Esto aumentaría la oferta al facilitar la recuperación y rotación de propiedades”.
Por ahora se hicieron pocos contratos a través del coeficiente Casa Propia, con ajustes semestrales y tres años de duración.
Matienzo fue contundente y concluyó: “No fue aceptado porque el origen de ese índice fue generar créditos hipotecarios blandos por parte del Estado (se utilizan para ajustar los planes Procrear), que es la resultante de comparar dos índices optando por el más bajo, y a ese valor se le descuenta el 10% en cada ajuste, por lo tanto, el Estado quiere que un particular (propietario) cumpla su rol social subvencionando al inquilino”.
