25 DE ABRIL 2024
Alquileres a un mes del DNU de Milei: el dato que desmienten los inquilinos y más contratos por poco tiempo
Martes 06 de
Febrero 2024
La derogación de la ley anterior también permite los acuerdos en dólares. Las diferencias entre referentes del mercado y asociaciones de inquilinos.
De 250.000 a 500.000; de 150.000 a 375.000; de 90.000 a 400.000; de pesos a dólares; aumentos bimestrales y trimestrales, actualizados por un índice de inflación desenfrenado. Contratos que se firman por un puñados de meses, o sólo por un año.
La angustia y la incertidumbre de las familias y las personas inquilinas está trepando a niveles inimaginables en el ámbito porteño. Las leyes de alquileres -las dos, ambas atravesadas por un contexto inflacionario- y la puesta en vigencia del DNU -que liberó el mercado, incluso habilitando contratos en moneda extranjera-, no hicieron más que acrecentar los niveles de inestabilidad.
En las últimas semanas, distintas entidades y organizaciones vinculadas con el mercado inmobiliario aseguraron que desde fin de año, cuando entró en vigencia el DNU, hubo un aumento leve en una oferta que estaba en sus mínimos histórico, con menos de 800 inmuebles publicados en toda la Capital. También dijeron que los precios habían comenzado a bajar. Pero los inquilinos no están de acuerdo y el escenario de una mayor oferta no necesariamente coincide con mejores precios. Además, una encuesta reveló que los contratos son cada vez por menos tiempo y persiste la incertidumbre para los que tienen que renovar.
¿Cuál es el límite en la actualización de los alquileres? ¿Cómo se logra un equilibrio entre el objetivo que tiene un propietario -obtener un rédito de sus bienes, "sacarle provecho"- y lo que podrán sostener las y los inquilinos?
Hoy la realidad muestra que los precios aumentan en una escala que obliga a muchas personas a reformular sus vidas: mudarse, alejarse de sus lugares de trabajo y de estudio, achicarse, volver a las casas de sus padres, destinar enormes porcentajes de sus ingresos sólo al pago del alquiler, endeudarse, etc.
"Mi sensación es que la situación es inviable, insostenible en el tiempo. Mi contrato está vencido hace años, lo venimos prorrogando y ahora estoy negociando uno nuevo. Estoy pagando 250.000 pesos por un departamento de dos ambientes. La inmobiliaria ya me anticipó cómo están acordando para la firma de los nuevos contratos, en general: duplicando el precio actual, con actualización trimestral por inflación y en pesos", le contó a Clarín una vecina de Villa Crespo, que prefirió no brindar su nombre.
Vive con su pareja y si bien podrían pagar este precio inicial, el futuro los preocupa. "En este contexto, y sin ser expertos en economía, todos sabemos que la inflación no va a bajar de un mes al otro. La inflación acumulada de acá a abril puede ser del 50% o más. En nuestro caso, el alquiler treparía a $750.000 sólo en la primer actualización", se lamenta. "¿Qué sueldo sigue la evolución de la inflación?", se pregunta.
Otra familia de Caballito le cuenta a Clarín su situación: "La inmobiliaria nos avisó que el dueño quiere dar de baja el contrato que venimos prorrogando desde hace años. Nosotros hoy estamos pagando $ 300.000. En el edificio hay nuevos vecinos y sabemos que están pagando $ 600.000. Entendemos que el propietario tiene un negocio, pero esta desregulación también genera estas cosas, el sálvese quién pueda".
El problema de la vivienda
Daniela Gargantini es arquitecta e investigadora del Conicet en el Centro Experimental de Vivienda Económica (CEVE) y docente en la Universidad Católica de Córdoba; como experta en temas de hábitat, comparte una visión preocupante sobre el panorama actual: "Hoy la población inquilina se juega su futuro, está pensando dónde va a dormir el mes que viene. Y si bien ahora este tema se manifiesta como un problema extremo, se fue gestando en las últimas décadas por diversos factores: incremento en el valor del suelo, estancamiento de los ingresos, ausencia de crédito hipotecario y falta de políticas de estado que mitiguen la problemática, entre otros".
Entiende que la falta de políticas deja hoy expuesta a las clases medias, porque son familias que "no dependían de la producción estatal" para tener una vivienda.
Gargantini advierte: "El lugar en el que vivimos nos condiciona el acceso a la educación y al trabajo". Menciona estas dos actividades como ejemplo, pero impacta también en el transporte, seguridad, acceso a la cultura y a los espacios verdes; en definitiva, a los usos urbanos y a las expectativas que tienen las personas de vivir en los lugares que eligen para desarrollarse, crecer y amplificar sus historias de vida.
"Es previsible que ocurran abusos, porque pretender que las partes están en igualdad de condiciones es una utopía. A nivel país, la inquilinización creció del 16% al 28% en la última década", detalló Gargantini. La investigadora entiende que cuando se da una concentración de viviendas con fines de renta, "difícilmente esos bienes se ofrezcan al mercado si no satisfacen la rentabilidad de los inversionistas. En cambio puede haber cierto equilibrio en el caso de aquellas personas o familias que tienen un bien como segunda fuente de ingreso".
Esta situación es la que viven familias que alquilan un inmueble propio y al mismo tiempo son inquilinos para ampliar sus metros cuadrados, un clásico en la Ciudad.
Entre el 14 y el 17 de enero, la organización Inquilinos Agrupados (con el apoyo del colectivo Ni una menos) realizó una encuesta y en base a 3.354 respuestas concluyó, entre otras cosas, que "el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y servicios públicos. Pero en el caso de aquellos alquileres que iniciaron después del 1° de noviembre, la incidencia del gasto asciende al 41,6%".
La encuesta reveló que "creció la participación de contratos de alquiler cortos, con un período de duración menor a 6 meses: estos representan casi el 25% de los casos". Y visibilizó que el "53,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo (casi el 40% adeuda pagos a las tarjetas de crédito)".
También se consultó a las familias sobre lo que sienten y esperan. Predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%). Y la amplia mayoría (92,9%) considera que 2024 será peor que 2023.
"En un contexto inflacionario y de crisis económica, desregular el mercado es la peor opción. Lejos de aportar a mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, lleva a aumentar la especulación y la incertidumbre. El mercado de vivienda en alquiler es muy heterogéneo y complejo", evaluó María de la Paz Toscani, doctora en Ciencias Sociales e investigadora del Conicet.
Toscani lamenta la falta de información sobre el universo inquilino y la irresponsabilidad del Estado frente a las relaciones de locación: "Se pueden dar beneficios impositivos o, al revés, cargas impositivas para el caso de las viviendas ociosas. Hoy por hoy, hay poca información sobre quiénes son las personas o grupos económicos propietarios de las viviendas. En la ley anterior se instaló la necesidad de inscribir en AFIP los inmuebles en alquiler pero muy pocos lo hicieron. Eso hubiera permitido obtener impuestos que toda actividad comercial paga y además poder identificar mejor a quiénes están alquilando".
Es decir, contar con información que permita delinear políticas que faciliten la vida de las familias inquilinas frente a un derecho humano esencial, como es la vivienda.
Como investigadora en temas vinculados a las políticas habitacionales, entiende que hay herramientas que podrían aportar soluciones: "Se puede trabajar en una ley que regule los alquileres temporarios (se estima que en Ciudad hay 20.000 propiedades publicadas a través por plataformas como Airbnb). Ya ocurre en otras ciudades del mundo, en donde la actividad turística es importante. También hay países que garantizan la oferta y una mejor accesibilidad a través de vivienda estatal puesta en alquiler. Pero no tengo en mente ningún país que tenga desregulado el mercado de la vivienda".
A todo este combo que tanto preocupa a los vecinas y vecinas de la Ciudad que se encuentran bajo el paraguas de la clase media, se suma una problemática vinculada a las clases bajas. Lo que muestra la transversalidad de esta crisis habitacional.
En octubre Clarín publicó un informe de la Defensoría del Pueblo porteña que daba cuenta del impacto de la crisis de los alquileres en el mercado de pensiones y hoteles: en los últimos 10 años se redujo a la mitad la cantidad de este tipo de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Casi el 45% de los hoteles y pensiones tiene condiciones de hacinamiento y un 20%, hacinamiento crítico; un 40% opera sin habilitación y con graves deficiencias edilicias.
La angustia y la incertidumbre de las familias y las personas inquilinas está trepando a niveles inimaginables en el ámbito porteño. Las leyes de alquileres -las dos, ambas atravesadas por un contexto inflacionario- y la puesta en vigencia del DNU -que liberó el mercado, incluso habilitando contratos en moneda extranjera-, no hicieron más que acrecentar los niveles de inestabilidad.
En las últimas semanas, distintas entidades y organizaciones vinculadas con el mercado inmobiliario aseguraron que desde fin de año, cuando entró en vigencia el DNU, hubo un aumento leve en una oferta que estaba en sus mínimos histórico, con menos de 800 inmuebles publicados en toda la Capital. También dijeron que los precios habían comenzado a bajar. Pero los inquilinos no están de acuerdo y el escenario de una mayor oferta no necesariamente coincide con mejores precios. Además, una encuesta reveló que los contratos son cada vez por menos tiempo y persiste la incertidumbre para los que tienen que renovar.
¿Cuál es el límite en la actualización de los alquileres? ¿Cómo se logra un equilibrio entre el objetivo que tiene un propietario -obtener un rédito de sus bienes, "sacarle provecho"- y lo que podrán sostener las y los inquilinos?
Hoy la realidad muestra que los precios aumentan en una escala que obliga a muchas personas a reformular sus vidas: mudarse, alejarse de sus lugares de trabajo y de estudio, achicarse, volver a las casas de sus padres, destinar enormes porcentajes de sus ingresos sólo al pago del alquiler, endeudarse, etc.
"Mi sensación es que la situación es inviable, insostenible en el tiempo. Mi contrato está vencido hace años, lo venimos prorrogando y ahora estoy negociando uno nuevo. Estoy pagando 250.000 pesos por un departamento de dos ambientes. La inmobiliaria ya me anticipó cómo están acordando para la firma de los nuevos contratos, en general: duplicando el precio actual, con actualización trimestral por inflación y en pesos", le contó a Clarín una vecina de Villa Crespo, que prefirió no brindar su nombre.
Vive con su pareja y si bien podrían pagar este precio inicial, el futuro los preocupa. "En este contexto, y sin ser expertos en economía, todos sabemos que la inflación no va a bajar de un mes al otro. La inflación acumulada de acá a abril puede ser del 50% o más. En nuestro caso, el alquiler treparía a $750.000 sólo en la primer actualización", se lamenta. "¿Qué sueldo sigue la evolución de la inflación?", se pregunta.
Otra familia de Caballito le cuenta a Clarín su situación: "La inmobiliaria nos avisó que el dueño quiere dar de baja el contrato que venimos prorrogando desde hace años. Nosotros hoy estamos pagando $ 300.000. En el edificio hay nuevos vecinos y sabemos que están pagando $ 600.000. Entendemos que el propietario tiene un negocio, pero esta desregulación también genera estas cosas, el sálvese quién pueda".
El problema de la vivienda
Daniela Gargantini es arquitecta e investigadora del Conicet en el Centro Experimental de Vivienda Económica (CEVE) y docente en la Universidad Católica de Córdoba; como experta en temas de hábitat, comparte una visión preocupante sobre el panorama actual: "Hoy la población inquilina se juega su futuro, está pensando dónde va a dormir el mes que viene. Y si bien ahora este tema se manifiesta como un problema extremo, se fue gestando en las últimas décadas por diversos factores: incremento en el valor del suelo, estancamiento de los ingresos, ausencia de crédito hipotecario y falta de políticas de estado que mitiguen la problemática, entre otros".
Entiende que la falta de políticas deja hoy expuesta a las clases medias, porque son familias que "no dependían de la producción estatal" para tener una vivienda.
Gargantini advierte: "El lugar en el que vivimos nos condiciona el acceso a la educación y al trabajo". Menciona estas dos actividades como ejemplo, pero impacta también en el transporte, seguridad, acceso a la cultura y a los espacios verdes; en definitiva, a los usos urbanos y a las expectativas que tienen las personas de vivir en los lugares que eligen para desarrollarse, crecer y amplificar sus historias de vida.
"Es previsible que ocurran abusos, porque pretender que las partes están en igualdad de condiciones es una utopía. A nivel país, la inquilinización creció del 16% al 28% en la última década", detalló Gargantini. La investigadora entiende que cuando se da una concentración de viviendas con fines de renta, "difícilmente esos bienes se ofrezcan al mercado si no satisfacen la rentabilidad de los inversionistas. En cambio puede haber cierto equilibrio en el caso de aquellas personas o familias que tienen un bien como segunda fuente de ingreso".
Esta situación es la que viven familias que alquilan un inmueble propio y al mismo tiempo son inquilinos para ampliar sus metros cuadrados, un clásico en la Ciudad.
Entre el 14 y el 17 de enero, la organización Inquilinos Agrupados (con el apoyo del colectivo Ni una menos) realizó una encuesta y en base a 3.354 respuestas concluyó, entre otras cosas, que "el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y servicios públicos. Pero en el caso de aquellos alquileres que iniciaron después del 1° de noviembre, la incidencia del gasto asciende al 41,6%".
La encuesta reveló que "creció la participación de contratos de alquiler cortos, con un período de duración menor a 6 meses: estos representan casi el 25% de los casos". Y visibilizó que el "53,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo (casi el 40% adeuda pagos a las tarjetas de crédito)".
También se consultó a las familias sobre lo que sienten y esperan. Predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%). Y la amplia mayoría (92,9%) considera que 2024 será peor que 2023.
"En un contexto inflacionario y de crisis económica, desregular el mercado es la peor opción. Lejos de aportar a mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, lleva a aumentar la especulación y la incertidumbre. El mercado de vivienda en alquiler es muy heterogéneo y complejo", evaluó María de la Paz Toscani, doctora en Ciencias Sociales e investigadora del Conicet.
Toscani lamenta la falta de información sobre el universo inquilino y la irresponsabilidad del Estado frente a las relaciones de locación: "Se pueden dar beneficios impositivos o, al revés, cargas impositivas para el caso de las viviendas ociosas. Hoy por hoy, hay poca información sobre quiénes son las personas o grupos económicos propietarios de las viviendas. En la ley anterior se instaló la necesidad de inscribir en AFIP los inmuebles en alquiler pero muy pocos lo hicieron. Eso hubiera permitido obtener impuestos que toda actividad comercial paga y además poder identificar mejor a quiénes están alquilando".
Es decir, contar con información que permita delinear políticas que faciliten la vida de las familias inquilinas frente a un derecho humano esencial, como es la vivienda.
Como investigadora en temas vinculados a las políticas habitacionales, entiende que hay herramientas que podrían aportar soluciones: "Se puede trabajar en una ley que regule los alquileres temporarios (se estima que en Ciudad hay 20.000 propiedades publicadas a través por plataformas como Airbnb). Ya ocurre en otras ciudades del mundo, en donde la actividad turística es importante. También hay países que garantizan la oferta y una mejor accesibilidad a través de vivienda estatal puesta en alquiler. Pero no tengo en mente ningún país que tenga desregulado el mercado de la vivienda".
A todo este combo que tanto preocupa a los vecinas y vecinas de la Ciudad que se encuentran bajo el paraguas de la clase media, se suma una problemática vinculada a las clases bajas. Lo que muestra la transversalidad de esta crisis habitacional.
En octubre Clarín publicó un informe de la Defensoría del Pueblo porteña que daba cuenta del impacto de la crisis de los alquileres en el mercado de pensiones y hoteles: en los últimos 10 años se redujo a la mitad la cantidad de este tipo de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Casi el 45% de los hoteles y pensiones tiene condiciones de hacinamiento y un 20%, hacinamiento crítico; un 40% opera sin habilitación y con graves deficiencias edilicias.
Con información de
Clarín
