Cambios en Ganancias para inmuebles: advierten que el Gobierno "reguló de más" y hay puntos a tener en cuenta
Martes 02 de
Junio 2026
El decreto reservó la exención para las personas humanas y sucesiones indivisas. Los especialistas consideran que es una “limitación subjetiva”: la reglamentación excluyó a sociedades y fideicomisos.
El Gobierno reglamentó uno de los fragmentos más importantes de la Ley de Modernización Laboral: las exenciones en el impuesto a las Ganancias en la locación y venta de propiedades. La medida rige para aquellas rentas devengadas a partir de enero de 2026.
Un aspecto no menor es que el Decreto 406/2026, publicado el lunes en el Boletín Oficial, incorporó limitaciones que no estaban contempladas en la norma sancionada por el Congreso. Por lo tanto, ¿es inconstitucional?
“La reglamentación es el instrumento mediante el cual el Gobierno precisa cómo debe aplicarse una ley, pero en este caso fue más allá de la mera aclaración: incorporó condiciones que el legislador no había establecido”, sostuvo Alberto Mastandrea, socio de Impuestos & Legales de BDO Argentina.
Desde su punto de vista, hay un recorte de carácter subjetivo para el alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. A pesar de que la Ley de Modernización Laboral (27.802) no distinguía la condición del propietario, la reglamentación reservó la exención para las personas humanas y las sucesiones indivisas. En cambio, las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas.
En esa misma línea, Diego Fraga, socio de Expansion Business Argentina y especialista en derecho tributario, consideró que el problema es que “el decreto aprovechó la reglamentación para introducir, casi como si el Congreso lo hubiese previsto de esa manera, una limitación subjetiva que la ley no contiene”.
El experto recordó que la reforma laboral eximió las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. “No dijo que el locador tuviera que ser persona humana o sucesión indivisa. El foco de la norma legal está puesto en el destino del inmueble —vivienda—, no en la naturaleza jurídica del propietario”, planteó.
En efecto, la norma del Ejecutivo indica que la exención en Ganancias alcanza a las unidades que “la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, tenga alquiladas para vivienda, siempre que el inquilino las use efectivamente como su casa-habitación”.
Allí, según los especialistas, el recorte no se plantea como una exclusión para las sociedades, sino que se introduce de manera indirecta dentro de una “norma aclaratoria”.
Un aspecto no menor es que el Decreto 406/2026, publicado el lunes en el Boletín Oficial, incorporó limitaciones que no estaban contempladas en la norma sancionada por el Congreso. Por lo tanto, ¿es inconstitucional?
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Desde su punto de vista, hay un recorte de carácter subjetivo para el alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. A pesar de que la Ley de Modernización Laboral (27.802) no distinguía la condición del propietario, la reglamentación reservó la exención para las personas humanas y las sucesiones indivisas. En cambio, las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas.
En esa misma línea, Diego Fraga, socio de Expansion Business Argentina y especialista en derecho tributario, consideró que el problema es que “el decreto aprovechó la reglamentación para introducir, casi como si el Congreso lo hubiese previsto de esa manera, una limitación subjetiva que la ley no contiene”.
El experto recordó que la reforma laboral eximió las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. “No dijo que el locador tuviera que ser persona humana o sucesión indivisa. El foco de la norma legal está puesto en el destino del inmueble —vivienda—, no en la naturaleza jurídica del propietario”, planteó.
En efecto, la norma del Ejecutivo indica que la exención en Ganancias alcanza a las unidades que “la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, tenga alquiladas para vivienda, siempre que el inquilino las use efectivamente como su casa-habitación”.
Allí, según los especialistas, el recorte no se plantea como una exclusión para las sociedades, sino que se introduce de manera indirecta dentro de una “norma aclaratoria”.
Con información de
Cronista
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