SANTA FE
Inmobiliarias locales minimizan los efectos de nueva ley de alquileres
Por:
Guillermo Dozo
Lunes 25 de
Noviembre 2019
“Pensada para Buenos Aires”. Esa es la síntesis que los operadores inmobiliarios expresan sobre el texto de la nueva ley de alquileres, que aprobó la Cámara de Diputados de la Nación. Hay que aguardar el tratamiento en el Senado.
La Cámara de Diputados de la Nación, con una amplia mayoría, procedió a aprobar una nueva ley de alquileres, que busca un mayor equilibrio entre las partes que conforman el contrato para acceder a la vivienda. Aunque resta el tratamiento y aprobación por parte del Senado, desde diferentes sectores se vienen expresando sobre los cambios introducidos y cómo afectarán la tramitación de los alquileres.
En nuestra ciudad, la primera impresión por parte de las inmobiliarias -encargadas de la negociación entre el propietario y el inquilino- son coincidentes en que no tienen mayores efectos, al menos con la actual redacción. “La ley que fue aprobada tiene mucho más que ver con los problemas que se suscitan en la ciudad de Buenos Aires y su área metropolitana, que con lo que pasa en el interior. Al menos con la realidad de la ciudad de Santa Fe”, sostuvieron.
En efecto, Alberto Bottai, de Bottai Inmobiliaria, sostuvo a El Litoral que “la reforma con media sanción de la Cámara de Diputados de la Nación no afecta sensiblemente el normal accionar en la ciudad de Santa Fe, donde las inmobiliarias en general garantizan el alquiler que abonan los inquilinos”, y explicó que “aquí no se pide depósito en garantía, que sí se usa en Buenos Aires, y la ley lo reduce a solamente un mes de alquiler para todo el contrato”.
Agregó luego que “otra reforma es el aumento del plazo del contrato que cambia de dos a tres años, pero introduce también un cambio por el cual el aumento anual que se permite corresponde al producido en un índice que combina aumento de precios y salarios en ese período. Este cambio, asegura al propietario que lo que perciba durante el contrato tendrá relación con la realidad, sobre todo porque como no conocemos qué puede ocurrir con la inflación, un aumento fijo pactado al inicio del contrato podría resultar injusto para cualquiera de las partes”.
Bottai señaló finalmente que “es importante que no se sientan afectados los propietarios en sus intereses, porque sería muy perjudicial para los inquilinos, ya que podrían retirarse propiedades del mercado”.
“Santa Fe no tiene problemas graves”
Por su parte, Fernando Amut, de Benuzzi Inmobiliaria, sostuvo que “parece que cuando diseñan una ley piensan por Buenos Aires pero no en el interior del país. En Santa Fe no se observan problemas graves con los inquilinos. Son situaciones diferentes las que se presentan. Lo más trascendente es el tema del ajuste del monto del alquiler. Nosotros asesoramos al cliente sobre los montos que debe manejar, pero la última palabra la tiene el cliente y por eso, en algunos casos, hubo ajustes semestrales”.
Respecto de la cláusula por la cual se actualiza el valor de locación sostuvo que “ojalá que los ajustes sean justos para ambas partes. Hay que tener en cuenta que hoy no sólo el perjudicado es el inquilino, sino también el propietario porque muchas veces la inflación se ‘come’ el valor de locación”.
Amut señaló que “existe una imagen generalizada del propietario que lo presente como la del ‘ogro’, porque cuando se firma un contrato es muy difícil negociar al igual cuando se renueva. Pero no es así”.
El representante de Benuzzi sostuvo además que “lo que hay que tener en cuenta en el valor de un alquiler es que concurren otros elementos que también se han encarecido como son los impuestos, tasas y servicios, tales como energía eléctrica, gas natural y las expensas. En este último aspecto es notable el incremento que tuvieron, porque hasta se ha dado el caso donde el valor de las expensas superó el valor de alquiler”.
Finalmente expresó que “alcanzar el justo medio es la clave, llegar a un acuerdo. Veremos qué pasa con el tratamiento en el Senado de la Nación, pero lo bueno es que el mercado inmobiliario en Santa Fe se está desenvolviendo con normalidad. Y hasta se vienen registrando operaciones de compra-venta que muestran que hay una mejora en el sector”.
Los puntos centrales
* Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual, para contratos de menos de 650 Uvas, solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.
* Honorarios. No puede ser a cargo del inquilino el pago de honorarios por la intermediación de un corredor inmobiliario, gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar o renovar un contrato.
* Plazo. Dos años, en las locaciones habitacionales, llegado el día de vencimiento del contrato, la locación se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario, manifestando su intención de no renovarlo. Dicha notificación deberá realizarse con una antelación no menor a sesenta (60) días del vencimiento contractual.
* Garantías. El locatario propondrá al menos dos opciones, el locador deberá aceptar alguna de las siguientes garantías, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato: Garantía real; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizado mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el transcurso del contrato.
* Rescisión. En las locaciones habitacionales prorrogadas, cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más de la fecha de finalización del contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna.
* Reparaciones y expensas. El locador afrontará los gastos por deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. El locatario podrá realizar reparaciones urgentes que aseguren la adecuada habitabilidad del inmueble, con cargo al locador. La reparación de daños estructurales será siempre a cuenta del locador.
En nuestra ciudad, la primera impresión por parte de las inmobiliarias -encargadas de la negociación entre el propietario y el inquilino- son coincidentes en que no tienen mayores efectos, al menos con la actual redacción. “La ley que fue aprobada tiene mucho más que ver con los problemas que se suscitan en la ciudad de Buenos Aires y su área metropolitana, que con lo que pasa en el interior. Al menos con la realidad de la ciudad de Santa Fe”, sostuvieron.
En efecto, Alberto Bottai, de Bottai Inmobiliaria, sostuvo a El Litoral que “la reforma con media sanción de la Cámara de Diputados de la Nación no afecta sensiblemente el normal accionar en la ciudad de Santa Fe, donde las inmobiliarias en general garantizan el alquiler que abonan los inquilinos”, y explicó que “aquí no se pide depósito en garantía, que sí se usa en Buenos Aires, y la ley lo reduce a solamente un mes de alquiler para todo el contrato”.
Agregó luego que “otra reforma es el aumento del plazo del contrato que cambia de dos a tres años, pero introduce también un cambio por el cual el aumento anual que se permite corresponde al producido en un índice que combina aumento de precios y salarios en ese período. Este cambio, asegura al propietario que lo que perciba durante el contrato tendrá relación con la realidad, sobre todo porque como no conocemos qué puede ocurrir con la inflación, un aumento fijo pactado al inicio del contrato podría resultar injusto para cualquiera de las partes”.
Bottai señaló finalmente que “es importante que no se sientan afectados los propietarios en sus intereses, porque sería muy perjudicial para los inquilinos, ya que podrían retirarse propiedades del mercado”.
“Santa Fe no tiene problemas graves”
Por su parte, Fernando Amut, de Benuzzi Inmobiliaria, sostuvo que “parece que cuando diseñan una ley piensan por Buenos Aires pero no en el interior del país. En Santa Fe no se observan problemas graves con los inquilinos. Son situaciones diferentes las que se presentan. Lo más trascendente es el tema del ajuste del monto del alquiler. Nosotros asesoramos al cliente sobre los montos que debe manejar, pero la última palabra la tiene el cliente y por eso, en algunos casos, hubo ajustes semestrales”.
Respecto de la cláusula por la cual se actualiza el valor de locación sostuvo que “ojalá que los ajustes sean justos para ambas partes. Hay que tener en cuenta que hoy no sólo el perjudicado es el inquilino, sino también el propietario porque muchas veces la inflación se ‘come’ el valor de locación”.
Amut señaló que “existe una imagen generalizada del propietario que lo presente como la del ‘ogro’, porque cuando se firma un contrato es muy difícil negociar al igual cuando se renueva. Pero no es así”.
El representante de Benuzzi sostuvo además que “lo que hay que tener en cuenta en el valor de un alquiler es que concurren otros elementos que también se han encarecido como son los impuestos, tasas y servicios, tales como energía eléctrica, gas natural y las expensas. En este último aspecto es notable el incremento que tuvieron, porque hasta se ha dado el caso donde el valor de las expensas superó el valor de alquiler”.
Finalmente expresó que “alcanzar el justo medio es la clave, llegar a un acuerdo. Veremos qué pasa con el tratamiento en el Senado de la Nación, pero lo bueno es que el mercado inmobiliario en Santa Fe se está desenvolviendo con normalidad. Y hasta se vienen registrando operaciones de compra-venta que muestran que hay una mejora en el sector”.
Los puntos centrales
* Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual, para contratos de menos de 650 Uvas, solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.
* Honorarios. No puede ser a cargo del inquilino el pago de honorarios por la intermediación de un corredor inmobiliario, gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar o renovar un contrato.
* Plazo. Dos años, en las locaciones habitacionales, llegado el día de vencimiento del contrato, la locación se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario, manifestando su intención de no renovarlo. Dicha notificación deberá realizarse con una antelación no menor a sesenta (60) días del vencimiento contractual.
* Garantías. El locatario propondrá al menos dos opciones, el locador deberá aceptar alguna de las siguientes garantías, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato: Garantía real; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizado mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el transcurso del contrato.
* Rescisión. En las locaciones habitacionales prorrogadas, cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más de la fecha de finalización del contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna.
* Reparaciones y expensas. El locador afrontará los gastos por deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. El locatario podrá realizar reparaciones urgentes que aseguren la adecuada habitabilidad del inmueble, con cargo al locador. La reparación de daños estructurales será siempre a cuenta del locador.
Con información de
El Litoral
