La promesa de reforma a la Ley de Alquileres generó más prórrogas por 6 meses en los contratos
Por:
José Luis Cieri
Miércoles 12 de
Julio 2023
Desde que la oposición en el Congreso nacional logró consenso entre 10 bloques para tratar el 23 de agosto la modificación de dos artículos de la ley, expertos señalaron que se aceleró la firma de extensiones y hubo pocos contratos nuevos
Desde que el último miércoles se confirmó que el 23 de agosto habría una sesión especial post PASO convocada por los diputados de la oposición con la intención de reformar dos artículos de la polémica Ley de Alquileres, especialistas confirmaron que en el mercado inmobiliario por estos días crecieron las prórrogas de contratos por 6 meses en vez de generarse renovación o nuevos acuerdos.
La normativa que rige los alquileres tradicionales podría caminar hacia su derogación o reformulación luego de que la oposición lograra el consenso entre 10 bloques para convocar a una sesión especial, que será el 23 de agosto (el Frente de Todos rechazó la propuesta). Pero para que esta sesión especial pueda realizarse la oposición deberá lograr que en el recinto de diputados se sienten 129 legisladores.
El diputado de Juntos por el Cambio (JxC) Hernán Lombardi pidió que ese día se trate “sobre tablas” un proyecto de su autoría que propone derogar la normativa actual y volver a la regulación del Código Civil y Comercial: duración de acuerdos a dos años (en vez de tres como es ahora) y con libre pacto entre propietarios e inquilinos y ajustes semestrales.
Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, destacó a Infobae que “este anuncio generó desconcierto. Lo mismo que ha pasado durante los últimos 30 meses ante informaciones de este tipo en anteriores ocasiones: los que estaban por firmar un contrato por el plazo mínimo que establece la ley de 36 meses y con ajustes anuales, aunque lo tengan totalmente acordado incluso, solicitan dejar todo en stand by en modo pausa a ver qué ocurre con eso, si esta vez realmente se aplica algún cambio concreto. La gente tiene claro que una vez que firmó el contrato con las condiciones que impone la ley, luego no puede volver atrás ni deshacer el convenio, porque los cambios cualquiera sean, no son retroactivos sino hacia el futuro para los que se firmen desde el momento de los cambios en adelante”.
De prosperar la reforma de ley en Diputados y luego en Senadores se anularía el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Y las actualizaciones volverían a ser como antes de la ley: libre pacto entre propietarios e inquilinos y ajustes semestrales
Por lo trascendido, en las inmobiliarias luego del anuncio tras los vencimientos de contratos se vieron distintas situaciones.
“Pero en ningún caso tuve la aceptación de un propietario e inquilino de volver a firmar un nuevo contrato a 3 años con ajustes anuales. Se han hecho prórrogas de 6 meses y contratos de 1 y de 2 años incluso”, agregó Braña.
Incertidumbre
Los anuncios de debates de cambios en la normativa actual, o cuáles serán los que podrían aplicarse para tratar de empujar la oferta generan incertidumbre entre las partes (dueños e inquilinos), en un contexto desfavorable, eleccionario e inflacionario.
Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae que “la realidad es que si hubiera una posible vía de solución planteada, según el diagnóstico compartido de los sectores, sería un alivio la noticia del tratamiento de la ley. Pero concretamente las posiciones legislativas en cuanto a la problemática son antagónicas, es por eso que no se puede tomar el anuncio como algo positivo, ya que se desconoce hoy el resultado de este tipo de iniciativas”.
En relación con los vencimientos en julio se registraron incrementos de más del 104,04% (según el ICL) y promedian un 135% interanual.
“El relevamiento de FIRA arrojó que, en muchos casos gracias a negociaciones de profesionales inmobiliarios se lograron continuidades, el 51,6% realizaron prórrogas, el 46% realizó nuevos contratos, aunque preocupa que no se frene la tendencia de haber sumado un 2,4% que se retiró de la oferta de alquileres”, amplió Caravaca Pazos.
Previsibilidad
Desde el segmento sostienen que hay que modificar urgentemente la ley para que crezca la oferta y encontrar otro método de actualización.
“El problema es el ajuste, si el aumento del alquiler es muy bajo, el propietario pierde frente a la inflación, sobre todo si se trata de un contrato a largo plazo”, dijo a Infobae Daniel Adler, especialista en educación financiera y emprendedurismo.
Propone que que el incremento sea mensual y que represente el 50% de la inflación. Por ejemplo, si la inflación es del 5%, el aumento mensual del alquiler será del 2,5%, más bajo y previsible.
En cuanto al plazo de duración, Adler concluyó que: “Debe convenirse entre las partes. Hay inquilinos que le van a invertir dinero a una propiedad, van a pintar, a comprar muebles a medida, entre otras opciones y proyectarán utilizar la propiedad a más largo plazo. Allí el dueño podría flexibilizar y extender el plazo sin inconvenientes ni necesidad que sean solo 2 o 3 años”.
La normativa que rige los alquileres tradicionales podría caminar hacia su derogación o reformulación luego de que la oposición lograra el consenso entre 10 bloques para convocar a una sesión especial, que será el 23 de agosto (el Frente de Todos rechazó la propuesta). Pero para que esta sesión especial pueda realizarse la oposición deberá lograr que en el recinto de diputados se sienten 129 legisladores.
El diputado de Juntos por el Cambio (JxC) Hernán Lombardi pidió que ese día se trate “sobre tablas” un proyecto de su autoría que propone derogar la normativa actual y volver a la regulación del Código Civil y Comercial: duración de acuerdos a dos años (en vez de tres como es ahora) y con libre pacto entre propietarios e inquilinos y ajustes semestrales.
Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, destacó a Infobae que “este anuncio generó desconcierto. Lo mismo que ha pasado durante los últimos 30 meses ante informaciones de este tipo en anteriores ocasiones: los que estaban por firmar un contrato por el plazo mínimo que establece la ley de 36 meses y con ajustes anuales, aunque lo tengan totalmente acordado incluso, solicitan dejar todo en stand by en modo pausa a ver qué ocurre con eso, si esta vez realmente se aplica algún cambio concreto. La gente tiene claro que una vez que firmó el contrato con las condiciones que impone la ley, luego no puede volver atrás ni deshacer el convenio, porque los cambios cualquiera sean, no son retroactivos sino hacia el futuro para los que se firmen desde el momento de los cambios en adelante”.
De prosperar la reforma de ley en Diputados y luego en Senadores se anularía el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Y las actualizaciones volverían a ser como antes de la ley: libre pacto entre propietarios e inquilinos y ajustes semestrales
Por lo trascendido, en las inmobiliarias luego del anuncio tras los vencimientos de contratos se vieron distintas situaciones.
“Pero en ningún caso tuve la aceptación de un propietario e inquilino de volver a firmar un nuevo contrato a 3 años con ajustes anuales. Se han hecho prórrogas de 6 meses y contratos de 1 y de 2 años incluso”, agregó Braña.
Incertidumbre
Los anuncios de debates de cambios en la normativa actual, o cuáles serán los que podrían aplicarse para tratar de empujar la oferta generan incertidumbre entre las partes (dueños e inquilinos), en un contexto desfavorable, eleccionario e inflacionario.
Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae que “la realidad es que si hubiera una posible vía de solución planteada, según el diagnóstico compartido de los sectores, sería un alivio la noticia del tratamiento de la ley. Pero concretamente las posiciones legislativas en cuanto a la problemática son antagónicas, es por eso que no se puede tomar el anuncio como algo positivo, ya que se desconoce hoy el resultado de este tipo de iniciativas”.
En relación con los vencimientos en julio se registraron incrementos de más del 104,04% (según el ICL) y promedian un 135% interanual.
“El relevamiento de FIRA arrojó que, en muchos casos gracias a negociaciones de profesionales inmobiliarios se lograron continuidades, el 51,6% realizaron prórrogas, el 46% realizó nuevos contratos, aunque preocupa que no se frene la tendencia de haber sumado un 2,4% que se retiró de la oferta de alquileres”, amplió Caravaca Pazos.
Previsibilidad
Desde el segmento sostienen que hay que modificar urgentemente la ley para que crezca la oferta y encontrar otro método de actualización.
“El problema es el ajuste, si el aumento del alquiler es muy bajo, el propietario pierde frente a la inflación, sobre todo si se trata de un contrato a largo plazo”, dijo a Infobae Daniel Adler, especialista en educación financiera y emprendedurismo.
Propone que que el incremento sea mensual y que represente el 50% de la inflación. Por ejemplo, si la inflación es del 5%, el aumento mensual del alquiler será del 2,5%, más bajo y previsible.
En cuanto al plazo de duración, Adler concluyó que: “Debe convenirse entre las partes. Hay inquilinos que le van a invertir dinero a una propiedad, van a pintar, a comprar muebles a medida, entre otras opciones y proyectarán utilizar la propiedad a más largo plazo. Allí el dueño podría flexibilizar y extender el plazo sin inconvenientes ni necesidad que sean solo 2 o 3 años”.
