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Cambio de ciclo: el aumento del precio de las propiedades anticipa más ventas y menos negociación

Por: María Josefina Lanzi
Viernes 09 de Febrero 2024
Las propiedades acumulan siete meses consecutivos de suba y el precio del m2 de la compraventa parecería estabilizarse y ya no bajar
El precio medio por metro cuadrado aumentó un 0,4% en enero y acumula siete meses consecutivos de suba, un 1,6% desde junio de 2023, de acuerdo a los últimos datos del informe de Zonaprop. Según algunos expertos del mercado, estos números confirmarían que se visibiliza cada vez más una estabilización en el precio del m² de la compra venta de propiedades.
 
El informe también agrega que el precio medio por metro cuadrado se ubica en US$2186 dólares, y registra el mayor incremento mensual desde junio de 2018. Ahora bien, si se tiene en cuenta la comparación interanual, el precio disminuye: baja a un 0,3% y el precio se ubica 21,9% por debajo del máximo alcanzado en 2019, cuando el valor era US$2800 dólares por m².
 
“Por ahora no se puede hablar de recuperación de valores de concreción, pero sí se observa que se estaría llegando a un piso en cuanto a los valores”, asegura el arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Afirma que los datos del informe parten de los valores de la oferta, es decir que muestra las expectativas con la que sale publicado un determinado inmueble, pero puede ser que la venta no se concrete por ese valor, por lo que es necesario analizar también la respuesta de la demanda. De todas formas, asegura: “También notamos que en los últimos seis meses se estabilizó el precio del m² e incluso hubo en algunos meses una leve revalorización. Estamos llegando a un punto donde se va a estabilizar el precio”.
 
Rozados también afirma que ya no hay por el lado de la oferta una actitud de aceptar bajas pronunciadas del valor: “Ante un precio que se le proponga al propietario y que no lo considere conveniente, no estará dispuesto a vender la propiedad por ese valor, porque hay cierta expectativa de que esa tendencia en caída de precios pueda frenarse, estabilizarse y después crecer”.
 
Soledad Balayán, directora de Maure Propiedades, comparte la visión de que se puede hablar de una estabilidad de precios y de que se frenó la caída: “Según el último informe del ROI con datos del primer semestre 2023 (el relevamiento de operaciones inmobiliarias) el precio de la propiedad cayó un 32% respecto de los precios del 2019 (el valor del m² tuvo una caída del 32%, comparado a lo que se vendía en el 2019). Lo que vimos fue un freno a esa caída y un poco más de estabilidad en los precios”.
 
El mercado se mueve y las ventas se concretan
 
Si sigue aumentando la oferta de propiedades que pasan a alquiler, bajará la oferta de los que están en venta”, comparte Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, y agrega que “es posible que se aceleren los cierres de venta a medida que baja la oferta de propiedades para la venta y, con ello, se podría generar a mediano plazo una tendencia de que los precios vayan subiendo de a poco”. Asegura que la gente compra cuando se está vendiendo e incluso cuando el precio empieza a aumentar, por lo que el aumento de precios gradual podría ser positivo para que aumenten las ventas.
 
Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, opina que podríamos estar ante “el eventual comienzo de una recuperación, pero tienen que pasar muchas cosas en el medio”. Opina que los siete meses de aumento en el precio del m² parecen mucho, pero suman un 1,6% acumulado, lo cual “es poco”.
 
Otros expertos señalan que a la cifra que indica Zonaprop de aumento del precio medio por metro cuadrado es mayor. Esta plataforma muestra los valores que se ofertan, pero las escrituras firmadas y concretadas a lo largo de los últimos meses por varias inmobiliarias señalan que el precio del m² es todavía más alto.
 
Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, está de acuerdo en que el valor de ofrecimiento haya tenido el aumento que indica Zonaprop, pero opina que si uno mira las operaciones que se concretaron (más allá de lo que se ofrece, que es lo que registra la plataforma), ese aumento fue mayor. “Antes se aceptaban contraofertas de hasta un 20% menos del valor ofertado originalmente. Hoy, como el propietario negocia menos (no acepta contraofertas muy por debajo del precio que oferta), se considera que subió el precio”, compartió.
 
Martín Boquete, director de Toribio Achával, comparte su mirada: “Además de que subieron los precios de publicación en los porcentajes que indica Zonaprop, bajó el margen de negociación. Es decir que la diferencia entre el precio de publicación y el precio de cierre es menor, con lo cual, los precios subieron todavía más”. En otras palabras, los propietarios no aceptan contraofertas muy bajas por parte de los compradores. “A lo que dice Zonaprop, sumaría que subieron un 2/2,5% más, según nuestra estadística de los últimos meses”, agregó Boquete.
 
Por su parte, Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades, señala que, en cuanto a los precios de venta “notamos que sí empiezan a rebotar para arriba en algunos segmentos, pero hay que ver si se venden”. Y agregan que las operaciones que fueron concretando en estos últimos días siguen a precios de cierre 2023. En este sentido, habrá que tener en cuenta nuevamente la respuesta de la demanda.
 
El costo de construcción, otro protagonista
 
En un contexto de marcada inestabilidad económica y transformaciones impulsadas por medidas desregulatorias, el sector de la construcción en Argentina enfrentó una significativa disminución en los despachos de cemento durante diciembre de 2023, marcando la mayor caída desde el inicio de la pandemia. Este fenómeno se observa por un aumento significativo en el costo de construcción, medido en dólares, lo que impactó con una tendencia en alza en los precios de los departamentos.
 
En ese sentido, Balayán asegura que el costo de construcción “puede influir en que se esté estabilizando el precio del metro cuadrado″. Comenta que se encarece todo lo que es venta de pozo y a estrenar “y al mismo tiempo mete presión en el precio de los usados”. Señala que cuando aumenta mucho el costo de la construcción, es difícil que bajen los precios e incluso lleva a que aumenten, porque “se te está encareciendo reemplazar los departamentos: lo nuevo se te hace más caro; los usados no bajan o incluso aumentan”.
 
Cazes también comparte que es necesario tener en cuenta el aumento del costo de construcción que está teniendo lugar: “Eso va a hacer que el departamento a estrenar suba mucho de precio y eso arrastra también los valores del usado para arriba”.
 
También opina que cuando la situación del país se estabilice y haya reglas de juego más claras, la gente se va a animar a comprar y aumente más el valor: “La velocidad será de acuerdo al ánimo del argentino”. Agrega que cuando haya crédito a largo plazo las propiedades también subirán.
 
Los precios en GBA Norte
Por su parte, en GBA norte, el precio medio de venta de las propiedades mantiene un incremento desde noviembre y sube un 0,2% en enero. Un departamento de dos ambientes y con 50 m² alcanza un valor de US$107.427 mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se encuentra en US$160.975.
 
El metro cuadrado se ubica en US$ 2169, un 36% mayor al de GBA oeste-sur, que se ubica en US$1597/m2.
 
Los barrios de La Lucila (US$3295/m²), Vicente López (US$3292/m²) y Olivos (US$ 2875/m²) encabezan la lista de los barrios más caros. Mientras que Villa Libertad (US$ 836/m²), José C. Paz Oeste (US$ 899/m²) y José C. Paz Centro (US$ 904/m²) son los más económicos.
 
¿Hay una reactivación del sector?
 
El mercado de compraventa de propiedades no solo sobrevivió, sino que se reactivó tras la debacle que género la pandemia. Si se compara diciembre de 2023 con el mismo mes de 2022, la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró un aumento del 7,2%.
 
Las cifras actuales son alentadoras y reflejan una reactivación del sector. Si la comparación se centra en el último mes del año, en diciembre de 2018 se registraron 4656 escrituras, apenas por arriba de las 4560 del último mes del año pasado. Sin embargo, este número está un 42,2% por debajo del récord alcanzado en diciembre de 2017, con 7908 operaciones, uno de los mejores años para el sector en la última década.
 
Pero el dato más revelador es que 2023 cerró como el mejor año desde 2018, período en el que la demanda aún se movía impulsada por el envión de los créditos UVA. Con un total de 40.539 escrituras, el año pasado experimentó un aumento del 20,1% en comparación con 2022, cuando se realizaron 33.753 transacciones. En cuanto al monto medio de los actos, el 2023 alcanzó los $51.221.816, con un crecimiento del 201% en comparación con 2022, cuyo monto medio fue de $16.970.504.
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