El nuevo Código Civil es de color verde
Por:
Matias Werner
Sábado 12 de
Septiembre 2015
La interpretación de dos cláusulas del Código Civil sobre obligaciones en moneda extranjera comenzó a generar debates en el mundo inmobiliario. Diario Judicial salió a investigar cómo influye la nueva norma en un sector en el que el dólar es la moneda de cambio. La opinión de dos especialistas.
La llegada del nuevo Código Civil y Comercial vino a brindarle herramientas jurídicas a situaciones de hecho ya existentes. De esa forma, con la norma que entró en vigor el pasado 1º de agosto, la adopción por integración y anotar hijos con tres apellidos pasaron de ser experimentos a ser cuestiones de la vida cotidiana.
Pero existen costumbres que no van a ser modificadas por la sola sanción de una ley. En este punto, el mercado inmobiliario y las transacciones en dólares llevan la delantera. Por las distintas visicitudes de la historia económica argentina, el billete impreso por la reserva federal norteamericana es la moneda de cambio para las operaciones de compra venta de propiedades.
El volumen de las mismas se vio restringido por las dificultades de acceso al billete verde en el mercado cambiario. Sin embargo, la operaciones inmobiliarias no pasaron a realizarse en pesos.
En el medio, Código Civil y Comercial trajo una cláusula que vino a irrumpir en los cimientos de esta actividad El artículo 765 del nuevo texto legal, referido a las obligaciones,expresa que "la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal".
La lectura literal de la norma no dejaría lugar a dudas. Ante la imposibilidad de pagar en dólares, la deuda se puede cancelar en pesos. Pero el artículo siguiente le agrega otro condimento a la situación, al establecer como obligación del deudor el deber de "entregar la cantidad correspondiente de la especie designada".
Según Jimena Godino, abogada especialista en la materia y docente del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Hay dos interpretaciones posibles. La primera es la literal, que otorga la facultad al deudor de cancelar la obligación en moneda de curso legal. La segunda, más amplia, permite entender que si se contrajo la obligación en dólares, se debe cancelar en dólares".
Consultada por Diario Judicial sobre cómo influye esta nueva disposición en las operaciones de este tipo, Godino, quien es socia de la Inmobiliaria Mansilla, reconoció que "ya casi no se firman boletos de compraventa", debido en parte a que los vendedores no aceptan la seña para luego firmar escritura.
"Es usual que se deje una seña, que llega hasta el 30%, cuando se firman los boletos. Pero con esta nueva cláusula, los vendedores no quieren correr el riesgo de recibir una parte en dólares y que luego el comprador invoque el artículo 765 para pagar en pesos. De otro lado, el comprador tampoco va a arriesgarse a adelantar una suma importante si después no sabe si podrá cancelar esa deuda", detalló.
"La alternativa que se maneja es dejar un depósito inferior, y dejar la entrega del dinero directamente para la fecha de escritura. El día de la escritura, si el comprador no cuenta con todo el dinero en el momento, el acto no se celebra", agregó.
Por otro lado, a la hora de redactar los contratos, también se generó la alternativa de poner una clausula en los boletos de compraventa, por la cual las partes renuncian a la aplicación del artículo 765. "Otra opción también es fijar que se puede pagar en dólares a la cotización de una plaza extranjera, como puede ser Montevideo", comentó Godino.
Esto genera otro interrogante. ¿Se puede renunciar a lo estipulado a una norma como el Código Civil? Y si se renuncia, ¿tendrá validez ello a la hora de discutirse en sede judicial?
En primer término, la Justicia le dio un guiño. El reciente fallo de la Cámara Civil en autos F., M. R. c/A., C. A y otros s/Consignación” y su cumulada “L., T. y otros c/F., M. R. s/Ejecución hipotecaria decretó que el artículo en cuestión no es de orden público, y por lo tanto se puede renunciar a su aplicación.
En lo que a orden público se refiere, el Código Civil y Comercial indica que las convenciones particulares "no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público", y que "el acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir".
Además, el artículo 13 aclara que "está prohibida la renuncia general de las leyes", y que "los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que el ordenamiento jurídico lo prohíba"
En el fallo de la Sala F, el juez José Luis Galmarini, autor del voto que analizó los alcances de la norma en el caso, entendió que “conforme lo establecido en el Código Civil y Comercial las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulte de carácter indisponible (art. 962). Asimismo en el art. 7 del referido cuerpo normativo se dispuso que cuando la norma es supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución, debiéndose aplicar por tanto la normativa supletoria vigente al momento de la celebración del contrato”.
Eso dio la pauta para interpretar que el art. 765 del Código Civil y Comercial "no resulta ser de orden público, y por no resultar una norma imperativa no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten -como dice el art. 766 del mismo ordenamiento-, que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada”.
De esa forma, el Tribunal decidió aplicar las pautas de los artículos 617 y 619 del antiguo Código, donde el primero de ellos "dispone que si por el acto por el que se ha constituido la obligación se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la república, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero", mientras que el restante "establece que si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada el día de su vencimiento”.
Godino indicó que el sector inmobiliario "recibió positivamente el fallo", aunque también resaltó que con la sentencia no se dilucidó totalmente la cuestión. "Es sólo un fallo de una Sala de la Cámara. No es un plenario ni una linea jurisprudencial, puede salir mañana otro fallo que diga exactamente lo contrario", reconoció.
Por otra parte, Mercedes García, abogada y presidente de de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), se mostró optimista con la posibilidad de que el ordenamiento jurídico permita cancelar estas obligaciones en pesos, "que es la moneda que circula", aunque también reconoció que va a ser difícil que en los contratos inmobiliarios el precio se fije directamente en pesos.
"Con la inflación, nadie quiere perder, entendemos que si se pacta la venta en tantos pesos, esa cantidad no será la misma en 6 meses, por lo que tampoco queremos que se fije un precio en pesos exhorbitante o que en contratos a largo plazo se disponga una cláusula de actualización que incremente significativamente el precio", concluyó.
Para la Justicia, por ahora, todo sigue verde.
Pero existen costumbres que no van a ser modificadas por la sola sanción de una ley. En este punto, el mercado inmobiliario y las transacciones en dólares llevan la delantera. Por las distintas visicitudes de la historia económica argentina, el billete impreso por la reserva federal norteamericana es la moneda de cambio para las operaciones de compra venta de propiedades.
El volumen de las mismas se vio restringido por las dificultades de acceso al billete verde en el mercado cambiario. Sin embargo, la operaciones inmobiliarias no pasaron a realizarse en pesos.
En el medio, Código Civil y Comercial trajo una cláusula que vino a irrumpir en los cimientos de esta actividad El artículo 765 del nuevo texto legal, referido a las obligaciones,expresa que "la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal".
La lectura literal de la norma no dejaría lugar a dudas. Ante la imposibilidad de pagar en dólares, la deuda se puede cancelar en pesos. Pero el artículo siguiente le agrega otro condimento a la situación, al establecer como obligación del deudor el deber de "entregar la cantidad correspondiente de la especie designada".
Según Jimena Godino, abogada especialista en la materia y docente del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Hay dos interpretaciones posibles. La primera es la literal, que otorga la facultad al deudor de cancelar la obligación en moneda de curso legal. La segunda, más amplia, permite entender que si se contrajo la obligación en dólares, se debe cancelar en dólares".
Consultada por Diario Judicial sobre cómo influye esta nueva disposición en las operaciones de este tipo, Godino, quien es socia de la Inmobiliaria Mansilla, reconoció que "ya casi no se firman boletos de compraventa", debido en parte a que los vendedores no aceptan la seña para luego firmar escritura.
"Es usual que se deje una seña, que llega hasta el 30%, cuando se firman los boletos. Pero con esta nueva cláusula, los vendedores no quieren correr el riesgo de recibir una parte en dólares y que luego el comprador invoque el artículo 765 para pagar en pesos. De otro lado, el comprador tampoco va a arriesgarse a adelantar una suma importante si después no sabe si podrá cancelar esa deuda", detalló.
"La alternativa que se maneja es dejar un depósito inferior, y dejar la entrega del dinero directamente para la fecha de escritura. El día de la escritura, si el comprador no cuenta con todo el dinero en el momento, el acto no se celebra", agregó.
Por otro lado, a la hora de redactar los contratos, también se generó la alternativa de poner una clausula en los boletos de compraventa, por la cual las partes renuncian a la aplicación del artículo 765. "Otra opción también es fijar que se puede pagar en dólares a la cotización de una plaza extranjera, como puede ser Montevideo", comentó Godino.
Esto genera otro interrogante. ¿Se puede renunciar a lo estipulado a una norma como el Código Civil? Y si se renuncia, ¿tendrá validez ello a la hora de discutirse en sede judicial?
En primer término, la Justicia le dio un guiño. El reciente fallo de la Cámara Civil en autos F., M. R. c/A., C. A y otros s/Consignación” y su cumulada “L., T. y otros c/F., M. R. s/Ejecución hipotecaria decretó que el artículo en cuestión no es de orden público, y por lo tanto se puede renunciar a su aplicación.
En lo que a orden público se refiere, el Código Civil y Comercial indica que las convenciones particulares "no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público", y que "el acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir".
Además, el artículo 13 aclara que "está prohibida la renuncia general de las leyes", y que "los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que el ordenamiento jurídico lo prohíba"
En el fallo de la Sala F, el juez José Luis Galmarini, autor del voto que analizó los alcances de la norma en el caso, entendió que “conforme lo establecido en el Código Civil y Comercial las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulte de carácter indisponible (art. 962). Asimismo en el art. 7 del referido cuerpo normativo se dispuso que cuando la norma es supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución, debiéndose aplicar por tanto la normativa supletoria vigente al momento de la celebración del contrato”.
Eso dio la pauta para interpretar que el art. 765 del Código Civil y Comercial "no resulta ser de orden público, y por no resultar una norma imperativa no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten -como dice el art. 766 del mismo ordenamiento-, que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada”.
De esa forma, el Tribunal decidió aplicar las pautas de los artículos 617 y 619 del antiguo Código, donde el primero de ellos "dispone que si por el acto por el que se ha constituido la obligación se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la república, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero", mientras que el restante "establece que si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada el día de su vencimiento”.
Godino indicó que el sector inmobiliario "recibió positivamente el fallo", aunque también resaltó que con la sentencia no se dilucidó totalmente la cuestión. "Es sólo un fallo de una Sala de la Cámara. No es un plenario ni una linea jurisprudencial, puede salir mañana otro fallo que diga exactamente lo contrario", reconoció.
Por otra parte, Mercedes García, abogada y presidente de de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), se mostró optimista con la posibilidad de que el ordenamiento jurídico permita cancelar estas obligaciones en pesos, "que es la moneda que circula", aunque también reconoció que va a ser difícil que en los contratos inmobiliarios el precio se fije directamente en pesos.
"Con la inflación, nadie quiere perder, entendemos que si se pacta la venta en tantos pesos, esa cantidad no será la misma en 6 meses, por lo que tampoco queremos que se fije un precio en pesos exhorbitante o que en contratos a largo plazo se disponga una cláusula de actualización que incremente significativamente el precio", concluyó.
Para la Justicia, por ahora, todo sigue verde.
Con información de
DJU
