Alquileres: Nueve puntos que los propietarios deben tener en cuenta en los contratos para evitar sorpresas
Martes 06 de
Junio 2023
Muchas veces aparecen situaciones en las que tanto propietarios como inquilinos desean terminar antes de tiempo el vínculo por razones externas a la vivienda; cuáles son las posibles soluciones para las partes
La duración del contrato de alquiler por tres años ha sido una de las modificaciones más cuestionadas de la ley de alquileres sancionada en junio de 2020. Desde las asociaciones inmobiliarias y de propietarios, han pedido reiteradamente la remoción del artículo y la vuelta al régimen anterior, que tenía en cuenta periodos de dos años.
Si bien ambas partes pueden optar por rescindir anticipadamente el contrato bajo determinadas causas, para los dueños del inmueble es más complicado que para el inquilino, más contemplado en la ley 27.551.
En este sentido, puede suceder que la finalización del vínculo esté contemplado de antemano y no generarán ningún costo extra para las partes.
La venta del inmueble en cuestión puede ser uno de los motivos por los cuales el propietario quiera finalizar el vínculo de forma anticipada. Si bien no está contemplado en la ley, según explica el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, a LA NACION, el artículo 1189 inciso b del Código Civil y Comercial indica que en caso de venta “se pacta expresamente y el contrato termina el día que se vende el inmueble”.
“La regla general es que ante la venta subsiste el contrato y se cede al nuevo propietario. Pero se puede pactar lo contrario con una cláusula especifica mencionando el artículo”, afirma el abogado.
Otra opción puede ser al momento de confeccionar el contrato por un plazo mayor que el legal. “El artículo 1189 dice que se puede pactar pero en un contrato a largo plazo -por ejemplo a diez años- y si quisiera venderlo tiene más derecho una vez que se vence el plazo legal de los tres años”, apunta Mariano Esper, abogado especialista en el sector inmobiliario y docente universitario.
En tanto, en caso de que no exprese de antemano la intención de venta y lo decida en medio del contrato, deberá esperar a su finalización o pactar que se entregue con renta. Finalmente, Esper habla de una cuarta situación en la cual el inmueble ya se encuentra a la venta antes de alquilarlo y el locatario quiere alquilarlo igual. “Es poco frecuente que se celebre bajo estos términos ya que resulta un riesgo mayor para quien alquila. Pero puede pasar que una persona necesita con urgencia por separación o locación temporaria y acepta”, añade.
Con la ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del mismo. También aclara que si la rescisión es con causa (por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella) y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive solicitar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.
Por otra parte, el artículo 1221 establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler vigente, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.
Nueve claves para elaborar un contrato
Ahora, hay cuestiones que tanto unos como otros deben tener en cuenta a la hora de la confección del contrato para quedar protegido ante eventuales problemas el día que se restituya el inmueble, ya sea por común acuerdo, por vencimiento del plazo o por culpa de cualquiera de las partes, que se llama resolución por incumplimiento.
Cuando se rescinde el contrato y devuelven el inmueble es uno de los momentos más delicados. “En caso de que no esté en condiciones -por ejemplo, si no se entrega limpio- es una posible causal de incumplimiento. Por eso, la clave está en que el contrato prevea varias cláusulas con detalles de cómo se debe entregar el inmueble -en cuanto al estado de ocupación, o de uso y conservación- y detallar lo más posible cómo se entrega, con fotos o un video. Además, hacer alusión a cualquier desperfecto, que muchas veces se oculta. Referir con qué artefactos se devuelve. Lo ideal sería que haya una certificación de aptitud del suministro eléctrico, de gas y de agua, certificar que todos los servicios funcionan y tienen buen suministro, aunque en la Argentina no se hace”, advierte Esper.
1) Liberación de responsabilidad del dueño por supresión de los servicios de las prestadoras que brinda el consorcio (agua, calefacción, seguridad). “Es muy común que por asamblea de consorcio para disminuir el precio de las expensas decidan, por ejemplo, suspender servicios de seguridad de 24 horas. También puede pasar que opten por suspender el servicio de calefacción central cuando se rompe. Los inquilinos en este caso ven disminuida la calidad de vida y, por tanto, tienen derecho de pedir reducción del alquiler al locador o rescindir el contrato porque no tiene las condiciones como cuando alquiló”, ejemplifica Abatti.
Abatti dice que es muy común que se den situaciones en edificios de oficinas donde se suprime la vigilancia y el locatario es por ejemplo una escribanía, caso para el cual la seguridad es fundamental por los montos de dinero que se manejan. En este caso, puede rescindir el contrato y pide una indemnización al locador por los gastos de mudanza. “Hay un caso famoso en avenida Corrientes y Uruguay donde se rompió uno de los ascensores y se formaban filas tremendas. Como la mayoría de la clientela era muy mayor y no podía usar escaleras, un abogado hizo juicio al dueño y lo ganó”.
2) Causa de exención al locador en caso de que se suprima o suspenda algún servicio de la prestadora de servicio. Por ejemplo, pérdida de gas en un departamento. En ese caso, la compañía que brinda el servicio corta el suministro en todo el edificio que puede demorar meses, por el mal estado de varias cañerías. Locadores en este caso debieron invertir por electrodomésticos eléctricos: hornos, duchas, anafes, pavas, etc.
3) El ejercicio del derecho de inspección del inmueble por parte del locador. A veces se detecta a tiempo un mal uso de las instalaciones. He tenido casos de juicios donde al ir a inspeccionar habían dicho que lo usaban para un consultorio y luego era un prostíbulo. O una casa donde excede la cantidad de habitantes, te encontrás con ocho colchones en le piso (algo muy común en estudiantes). Por eso, sobre todo en contratos de verano, conviene poner una clausula donde se pone que como máximo pueden utilizarlo una cantidad de personas.
4) Que la urgencia de la reparación la va a determinar el administrador. “El artículo 1201 establece lo de reparaciones urgentes dentro de las 24 horas de notificado por el inquilino. Es algo muy subjetivo: no es lo mismo una gotera en el dormitorio que sobre el garage. Además, con tan poca anticipación el locador no tiene tiempo de consultar distintos presupuestos, o si vive en el interior le es más complicado”, opina Abatti. Hay casos en los cuales un arreglo que el propietario no tuvo tiempo de encarar o hasta de consultar si corresponde al consorcio, le termina costando el valor de un mes de alquiler. “Es fundamental para proteger a los locadores vulnerables, una jubilada que vive de ese alquiler y no lo tiene porque se lo retienen Si no es urgente tiene 10 días”, informa el experto
5) Mejoras que realice el inquilino quedaran al locador al momento de terminar el contrato.
6) Depósitos de garantía con un fiador que acrecienta el monto. Mientras que en locación comercial no hay límite, en la vivienda se pide solo un mes de alquiler. Antes de la reforma de la ley era un mes por año. “Si se rompe el aire acondicionado un mes no sirve para cubrirlo. Lo que se puede hacer es una cláusula que establezca que el depósito lo acrecienta un tercero: el inquilino pone un mes y un tercero -que además puede ser el fiador- pone los otros dos”, dice Abatti.
7) Registrar la entrega de la copia del reglamento. Ante eventuales quejas que puedan surgir de los vecinos por el comportamiento de los inquilinos, el dueño debe añadir una cláusula que manifieste que el locatario reciba siempre una copia del reglamento y que acepta cumplirla. “Es la mejor manera de que el locador esté protegido por quejas sobre el locatario, aunque por lo general no se lleva a cabo”, dice Esper.
8) Asegurarse la solvencia del locatario. “Para tener la certeza de que el día que termine el contrato cumpla con lo que hay que pagar es preferible siempre que se piden garantías solicitar, además, informes crediticios de solvencia”, añade.
9) Al momento de recibir el inmueble el locador tiene que visitarlo con antelación. Se labra un acta de restitución del inmueble donde se indica todo el estado del inmueble. Si hay alguna cuestión se deja asentado. “Hay un artículo del código civil y comercial que establece que cuando el destino es vivienda el locador debe recibir las llaves y no puede negarse. Antes había una cláusula que decía que podía negarse bajo el argumento que no está en condiciones y el locatario debía seguir pagando hasta que lo reciba de conformidad”, finaliza Ezper, profesor de la UBA, USAL y San Andrés.
Si bien ambas partes pueden optar por rescindir anticipadamente el contrato bajo determinadas causas, para los dueños del inmueble es más complicado que para el inquilino, más contemplado en la ley 27.551.
En este sentido, puede suceder que la finalización del vínculo esté contemplado de antemano y no generarán ningún costo extra para las partes.
La venta del inmueble en cuestión puede ser uno de los motivos por los cuales el propietario quiera finalizar el vínculo de forma anticipada. Si bien no está contemplado en la ley, según explica el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, a LA NACION, el artículo 1189 inciso b del Código Civil y Comercial indica que en caso de venta “se pacta expresamente y el contrato termina el día que se vende el inmueble”.
“La regla general es que ante la venta subsiste el contrato y se cede al nuevo propietario. Pero se puede pactar lo contrario con una cláusula especifica mencionando el artículo”, afirma el abogado.
Otra opción puede ser al momento de confeccionar el contrato por un plazo mayor que el legal. “El artículo 1189 dice que se puede pactar pero en un contrato a largo plazo -por ejemplo a diez años- y si quisiera venderlo tiene más derecho una vez que se vence el plazo legal de los tres años”, apunta Mariano Esper, abogado especialista en el sector inmobiliario y docente universitario.
En tanto, en caso de que no exprese de antemano la intención de venta y lo decida en medio del contrato, deberá esperar a su finalización o pactar que se entregue con renta. Finalmente, Esper habla de una cuarta situación en la cual el inmueble ya se encuentra a la venta antes de alquilarlo y el locatario quiere alquilarlo igual. “Es poco frecuente que se celebre bajo estos términos ya que resulta un riesgo mayor para quien alquila. Pero puede pasar que una persona necesita con urgencia por separación o locación temporaria y acepta”, añade.
Con la ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del mismo. También aclara que si la rescisión es con causa (por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella) y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive solicitar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.
Por otra parte, el artículo 1221 establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler vigente, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.
Nueve claves para elaborar un contrato
Ahora, hay cuestiones que tanto unos como otros deben tener en cuenta a la hora de la confección del contrato para quedar protegido ante eventuales problemas el día que se restituya el inmueble, ya sea por común acuerdo, por vencimiento del plazo o por culpa de cualquiera de las partes, que se llama resolución por incumplimiento.
Cuando se rescinde el contrato y devuelven el inmueble es uno de los momentos más delicados. “En caso de que no esté en condiciones -por ejemplo, si no se entrega limpio- es una posible causal de incumplimiento. Por eso, la clave está en que el contrato prevea varias cláusulas con detalles de cómo se debe entregar el inmueble -en cuanto al estado de ocupación, o de uso y conservación- y detallar lo más posible cómo se entrega, con fotos o un video. Además, hacer alusión a cualquier desperfecto, que muchas veces se oculta. Referir con qué artefactos se devuelve. Lo ideal sería que haya una certificación de aptitud del suministro eléctrico, de gas y de agua, certificar que todos los servicios funcionan y tienen buen suministro, aunque en la Argentina no se hace”, advierte Esper.
1) Liberación de responsabilidad del dueño por supresión de los servicios de las prestadoras que brinda el consorcio (agua, calefacción, seguridad). “Es muy común que por asamblea de consorcio para disminuir el precio de las expensas decidan, por ejemplo, suspender servicios de seguridad de 24 horas. También puede pasar que opten por suspender el servicio de calefacción central cuando se rompe. Los inquilinos en este caso ven disminuida la calidad de vida y, por tanto, tienen derecho de pedir reducción del alquiler al locador o rescindir el contrato porque no tiene las condiciones como cuando alquiló”, ejemplifica Abatti.
Abatti dice que es muy común que se den situaciones en edificios de oficinas donde se suprime la vigilancia y el locatario es por ejemplo una escribanía, caso para el cual la seguridad es fundamental por los montos de dinero que se manejan. En este caso, puede rescindir el contrato y pide una indemnización al locador por los gastos de mudanza. “Hay un caso famoso en avenida Corrientes y Uruguay donde se rompió uno de los ascensores y se formaban filas tremendas. Como la mayoría de la clientela era muy mayor y no podía usar escaleras, un abogado hizo juicio al dueño y lo ganó”.
2) Causa de exención al locador en caso de que se suprima o suspenda algún servicio de la prestadora de servicio. Por ejemplo, pérdida de gas en un departamento. En ese caso, la compañía que brinda el servicio corta el suministro en todo el edificio que puede demorar meses, por el mal estado de varias cañerías. Locadores en este caso debieron invertir por electrodomésticos eléctricos: hornos, duchas, anafes, pavas, etc.
3) El ejercicio del derecho de inspección del inmueble por parte del locador. A veces se detecta a tiempo un mal uso de las instalaciones. He tenido casos de juicios donde al ir a inspeccionar habían dicho que lo usaban para un consultorio y luego era un prostíbulo. O una casa donde excede la cantidad de habitantes, te encontrás con ocho colchones en le piso (algo muy común en estudiantes). Por eso, sobre todo en contratos de verano, conviene poner una clausula donde se pone que como máximo pueden utilizarlo una cantidad de personas.
4) Que la urgencia de la reparación la va a determinar el administrador. “El artículo 1201 establece lo de reparaciones urgentes dentro de las 24 horas de notificado por el inquilino. Es algo muy subjetivo: no es lo mismo una gotera en el dormitorio que sobre el garage. Además, con tan poca anticipación el locador no tiene tiempo de consultar distintos presupuestos, o si vive en el interior le es más complicado”, opina Abatti. Hay casos en los cuales un arreglo que el propietario no tuvo tiempo de encarar o hasta de consultar si corresponde al consorcio, le termina costando el valor de un mes de alquiler. “Es fundamental para proteger a los locadores vulnerables, una jubilada que vive de ese alquiler y no lo tiene porque se lo retienen Si no es urgente tiene 10 días”, informa el experto
5) Mejoras que realice el inquilino quedaran al locador al momento de terminar el contrato.
6) Depósitos de garantía con un fiador que acrecienta el monto. Mientras que en locación comercial no hay límite, en la vivienda se pide solo un mes de alquiler. Antes de la reforma de la ley era un mes por año. “Si se rompe el aire acondicionado un mes no sirve para cubrirlo. Lo que se puede hacer es una cláusula que establezca que el depósito lo acrecienta un tercero: el inquilino pone un mes y un tercero -que además puede ser el fiador- pone los otros dos”, dice Abatti.
7) Registrar la entrega de la copia del reglamento. Ante eventuales quejas que puedan surgir de los vecinos por el comportamiento de los inquilinos, el dueño debe añadir una cláusula que manifieste que el locatario reciba siempre una copia del reglamento y que acepta cumplirla. “Es la mejor manera de que el locador esté protegido por quejas sobre el locatario, aunque por lo general no se lleva a cabo”, dice Esper.
8) Asegurarse la solvencia del locatario. “Para tener la certeza de que el día que termine el contrato cumpla con lo que hay que pagar es preferible siempre que se piden garantías solicitar, además, informes crediticios de solvencia”, añade.
9) Al momento de recibir el inmueble el locador tiene que visitarlo con antelación. Se labra un acta de restitución del inmueble donde se indica todo el estado del inmueble. Si hay alguna cuestión se deja asentado. “Hay un artículo del código civil y comercial que establece que cuando el destino es vivienda el locador debe recibir las llaves y no puede negarse. Antes había una cláusula que decía que podía negarse bajo el argumento que no está en condiciones y el locatario debía seguir pagando hasta que lo reciba de conformidad”, finaliza Ezper, profesor de la UBA, USAL y San Andrés.
Con información de
La Nación
