Índice Casa Propia: cómo se calculan los próximos aumentos de alquileres a partir de los cambios a la ley
Por:
Verónica Rubí y Mercedes Soriano
Miércoles 11 de
Octubre 2023
Los dos cambios más relevantes aprobados para la nueva ley de alquileres plantean que el valor de los contratos se ajuste de forma semestral y en base al índice Casa Propia; de qué se trata y cómo se hace el cálculo
La Cámara de Diputados aprobó hoy una nueva ley de alquileres con los cambios propuestos por el oficialismo y aprobados por el Senado la semana pasada. Ahora, la reforma deberá ser publicada en el Boletín Oficial para que entre en vigencia formalmente. Pero hasta su vigencia, los contratos seguirán bajo la ley sancionada en julio de 2020 siendo de tres años y con el ajuste anual a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
Con 128 votos a favor y 114 en contra, la Cámara baja convalidó los cambios relacionados al lapso de los incrementos y el índice que se deberá utilizar. A partir de esta nueva ley, los contratos seguirán teniendo una duración de tres años, pero los ajustes serán cada seis meses (no ya un año) y por el índice Casa Propia (no ya por el ICL).
¿Qué es el índice Casa Propia y cómo se calcula?
Este coeficiente Casa Propia fue desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. El coeficiente Casa Propia se publicó por primera vez en noviembre de 2021 y es el utilizado hoy para los Créditos Casa Propia y Procrear II.
Toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. “En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia”, dice un documento del Gobierno que explica el coeficiente.
“Su fórmula incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9″, explican desde el Gobierno. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo toma un 90%”. En otras palabras, le resta un 10% al indicador de los salarios que ya de por sí suele avanzar por debajo de la inflación, por lo que el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación. Desde el Gobierno, explican que esto se hace porque el aumento de los salarios puede ser variable respecto a la rama de actividad.
Además, el índice tiene en cuenta el promedio de los últimos 12 meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS), en lugar de tomar como referencia la variación de un único mes. Esto se hace con el fin de promover “una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales”, señalan, aunque implica un desfasaje ante saltos inflacionarios como los actuales.
Repercusiones sobre el nuevo índice a aplicar
Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda, afirmó en un hilo de la red social X (ex Twitter) que ajustar el valor del alquiler cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia no implica una mejora en la renta para el propietario sino que la mantendría igual que ahora, y por ende no produciría una mejora sustancial en la oferta.
De acuerdo al monitor inmobiliario Invertire, la rentabilidad en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la Ciudad de Buenos Aires.
“La forma de actualizar vigente y la que propone el cambio introducido a la ley le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, calculó el economista que sigue de cerca el mercado, y aclara que este análisis se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.
Para Gervasio Muñoz, integrante de Inquilinos Agrupados y presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, la ecuación y el resultado no es el mismo al aplicar el ICL anual que el Casa Propia semestral: “Que un inquilino pague $100.000 de alquiler por un año seguido o pague $100.000 por seis meses y -por ejemplo- $150.000 por otros seis meses debido a que ahora el ajuste será semestral, no es igual ni para el inquilino que paga el alquiler ni para el propietario que lo cobra”.
Por su parte, Marta Liotto, titular de Liotto Propiedades y presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, asegura que “el ICL anual hoy alcanza un 115,32% y el Casa Propia anual apenas llega al 82%. Que sea cada seis meses podría beneficiar un poquito al propietario y también al inquilino porque no tiene un aumento enorme de un mes para el otro como viene pasando con el ajuste anual. Pero sigue siendo bajo y alejado de la inflación”.
En su cuenta de la red social, González Rouco expresó que “el kirchnerismo sigue con la idea errada de poner un índice para todo el país, como si CABA, Mendoza y Pinamar, por ejemplo, funcionaran de la misma manera. Casa Propia es un coeficiente que se viene usando hace cerca de dos años para los pocos créditos que da el Gobierno Nacional. Tiene una metodología de cálculo que es casi imposible de replicar y elaborar por los propietarios”.
En pocas palabras estableció una explicación clara y llana de cómo funciona y se calculará el ajuste según este nuevo coeficiente a aplicar: “Este coeficiente se calcula en base a dos indicadores: inflación y variación salarial. Tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de inflación del mismo período. Al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de la actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo de 0.9. Entonces, el índice Casa Propia se calcula tomando las últimas 12 variaciones mensuales de los salarios y sacando un promedio de ellas. A eso, se lo multiplica por 0,9. Después, se toman las últimas 12 variaciones mensuales del IPC (inflación) y se las promedia. No se multiplica por nada. El resultado más bajo será el valor de Casa Propia del mes en cuestión”. Sobre esto opina que “estamos en un proceso de aceleración nominal, es decir, las variaciones mensuales vienen siendo siempre con números más altos. Hace un año, una inflación del 6% era crisis, hoy es lujo. Tomar el promedio de 12 variaciones mensuales es desconocer ese proceso”.
Por lo tanto, para González Rouco el coeficiente Casa Propia siempre va a correr de atrás mientras continúe la aceleración inflacionaria, siempre va a ir por abajo de la inflación. “Y como el componente de salarios está con tope en 90%, esa brecha es todavía mayor”, aseguró.
¿Mejorará la oferta de alquileres?
Para finalizar y sobre los cambios de la ley, el economista tuiteó que “tanto ICL anual como Casa Propia semestral significan, para el ejemplo de los primeros tres años de contrato, una caída de 25% promedio en el valor del alquiler. Si el objetivo es aumentar la oferta, la modificación de la Ley debería haber ido en ese sentido. Sin oferta, no hay alquileres. Hoy el mes de alquiler 36 de un contrato (el último) representa solo 45% del valor del primero. Usar Casa Propia solo mantiene igual el problema”.
Entonces, la pregunta que surge es ¿de qué forma el índice Casa Propia podría mejorar la renta? Dada su composición, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.
“Se pone mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentar la oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluyen los referentes del sector.
Con 128 votos a favor y 114 en contra, la Cámara baja convalidó los cambios relacionados al lapso de los incrementos y el índice que se deberá utilizar. A partir de esta nueva ley, los contratos seguirán teniendo una duración de tres años, pero los ajustes serán cada seis meses (no ya un año) y por el índice Casa Propia (no ya por el ICL).
¿Qué es el índice Casa Propia y cómo se calcula?
Este coeficiente Casa Propia fue desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. El coeficiente Casa Propia se publicó por primera vez en noviembre de 2021 y es el utilizado hoy para los Créditos Casa Propia y Procrear II.
Toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. “En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia”, dice un documento del Gobierno que explica el coeficiente.
“Su fórmula incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9″, explican desde el Gobierno. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo toma un 90%”. En otras palabras, le resta un 10% al indicador de los salarios que ya de por sí suele avanzar por debajo de la inflación, por lo que el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación. Desde el Gobierno, explican que esto se hace porque el aumento de los salarios puede ser variable respecto a la rama de actividad.
Además, el índice tiene en cuenta el promedio de los últimos 12 meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS), en lugar de tomar como referencia la variación de un único mes. Esto se hace con el fin de promover “una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales”, señalan, aunque implica un desfasaje ante saltos inflacionarios como los actuales.
Repercusiones sobre el nuevo índice a aplicar
Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda, afirmó en un hilo de la red social X (ex Twitter) que ajustar el valor del alquiler cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia no implica una mejora en la renta para el propietario sino que la mantendría igual que ahora, y por ende no produciría una mejora sustancial en la oferta.
De acuerdo al monitor inmobiliario Invertire, la rentabilidad en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la Ciudad de Buenos Aires.
“La forma de actualizar vigente y la que propone el cambio introducido a la ley le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, calculó el economista que sigue de cerca el mercado, y aclara que este análisis se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.
Para Gervasio Muñoz, integrante de Inquilinos Agrupados y presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, la ecuación y el resultado no es el mismo al aplicar el ICL anual que el Casa Propia semestral: “Que un inquilino pague $100.000 de alquiler por un año seguido o pague $100.000 por seis meses y -por ejemplo- $150.000 por otros seis meses debido a que ahora el ajuste será semestral, no es igual ni para el inquilino que paga el alquiler ni para el propietario que lo cobra”.
Por su parte, Marta Liotto, titular de Liotto Propiedades y presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, asegura que “el ICL anual hoy alcanza un 115,32% y el Casa Propia anual apenas llega al 82%. Que sea cada seis meses podría beneficiar un poquito al propietario y también al inquilino porque no tiene un aumento enorme de un mes para el otro como viene pasando con el ajuste anual. Pero sigue siendo bajo y alejado de la inflación”.
En su cuenta de la red social, González Rouco expresó que “el kirchnerismo sigue con la idea errada de poner un índice para todo el país, como si CABA, Mendoza y Pinamar, por ejemplo, funcionaran de la misma manera. Casa Propia es un coeficiente que se viene usando hace cerca de dos años para los pocos créditos que da el Gobierno Nacional. Tiene una metodología de cálculo que es casi imposible de replicar y elaborar por los propietarios”.
En pocas palabras estableció una explicación clara y llana de cómo funciona y se calculará el ajuste según este nuevo coeficiente a aplicar: “Este coeficiente se calcula en base a dos indicadores: inflación y variación salarial. Tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de inflación del mismo período. Al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de la actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo de 0.9. Entonces, el índice Casa Propia se calcula tomando las últimas 12 variaciones mensuales de los salarios y sacando un promedio de ellas. A eso, se lo multiplica por 0,9. Después, se toman las últimas 12 variaciones mensuales del IPC (inflación) y se las promedia. No se multiplica por nada. El resultado más bajo será el valor de Casa Propia del mes en cuestión”. Sobre esto opina que “estamos en un proceso de aceleración nominal, es decir, las variaciones mensuales vienen siendo siempre con números más altos. Hace un año, una inflación del 6% era crisis, hoy es lujo. Tomar el promedio de 12 variaciones mensuales es desconocer ese proceso”.
Por lo tanto, para González Rouco el coeficiente Casa Propia siempre va a correr de atrás mientras continúe la aceleración inflacionaria, siempre va a ir por abajo de la inflación. “Y como el componente de salarios está con tope en 90%, esa brecha es todavía mayor”, aseguró.
¿Mejorará la oferta de alquileres?
Para finalizar y sobre los cambios de la ley, el economista tuiteó que “tanto ICL anual como Casa Propia semestral significan, para el ejemplo de los primeros tres años de contrato, una caída de 25% promedio en el valor del alquiler. Si el objetivo es aumentar la oferta, la modificación de la Ley debería haber ido en ese sentido. Sin oferta, no hay alquileres. Hoy el mes de alquiler 36 de un contrato (el último) representa solo 45% del valor del primero. Usar Casa Propia solo mantiene igual el problema”.
Entonces, la pregunta que surge es ¿de qué forma el índice Casa Propia podría mejorar la renta? Dada su composición, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.
“Se pone mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentar la oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluyen los referentes del sector.
